金融属性褪去 房地产复苏取决于供求关系

(资料图)

■ 刘柯

本周一，银行集体下调存量贷款利率，此举被认为是金融机构以实际行动支持房地产行业复苏的善意之举。但是，当天A股市场房地产板块依然大跌，让人唏嘘。

其实，一个行业的景气度并不是靠“小打小闹”能提升的，存量房贷利率下调虽然是利好，但实际效果可能杯水车薪，一个家庭每个月究竟能少多少房贷，那少给的几百元究竟是能改善生活，还是能刺激房价，抑或拉动房地产业？似乎都不太现实。银行调降存量房贷利率本身属于让利，其实是为了让市场能活跃起来，它当不了“白衣骑士”。实际上，“房住不炒”注定了金融机构在房地产市场里的话语权已经式微，因为房地产行业的金融属性已经褪去。

从另一个角度看，房地产市场究竟能不能复苏，关键还取决于供求关系。日前，国家统计局原官员说出了有些部门不敢说的话：“现在房地产供应过剩，空置的房屋究竟有多少，各个专家估出来的数字相差很大，14亿人可能住不完。”这才是目前房地产市场难有起色的根本原因，只是以前这个总量很多都是由炒房加杠杆而起，所以被赋予了金融的外壳，其实质还是供求关系。想想这个道理其实也很正常，任何价格都是由供求关系所决定的，包括A股市场，为什么沪指长期在3000点徘徊，就是资金供给和筹码供给的供求关系发生了变化，十几年前的3000点有1000多家上市公司，现在的3000点对应的是5000多家上市公司，即便有资金的增量，都消耗在了无尽的筹码供应之中。

所以，降低存量房贷利率难以刺激房地产市场，因为这个行业的景气度能不能起来，靠的是未来的增量，即新增的购房需求能不能消化掉已有的存量。如果现在的存量房够14亿人居住，那么中短期的供求关系肯定难以扭转。所以，专家要房地产企业早做打算，也就是要将现有的存量消化掉再考虑发展。怎么消化？将商品房改成公租房，自持物业自己消化，用中长期租期冲抵一次性销售。其实这样做也比较难，目前存量房主要集中在三四线城市，这些城市的居住需求本身就不足，房价主要靠一二线城市拉动，要想变成公租房可能也很难租出去，毕竟租房的需求更考验城市人口的流动性。

那么，怎么解决目前房地产市场的供求关系？现实可行的可能还是只有让一线城市继续消化，比如继续在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，积极创新改造模式，努力发展各种新业态，实现可持续运营。一线城市的旧城改造，就是要让一线城市继续做大，继续吸引更多人流，继续维持房地产市场金字塔顶端的需求，从而稳住价格，稳住二三四线城市房价预期。但是，这还不是根本意义上的供求关系改善，毕竟房地产总量在那里，消化是一个漫长的过程，而且正是因为这个行业体量太大，一旦形成惯性，就需要时间去慢慢改变，急也没用！

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