房屋定价模式正在发生变化

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8月份，70个大中城市商品住宅销售价格上涨城市个数减少，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降。8月下旬开始，一系列提振房地产需求的重磅利好政策纷纷出台。在这种情况下，刚需、改善型刚需和投资型这三类购房者该如何选择，当前是否是合适的购买时机呢？

张平教授表示：这个问题的背后隐含的是房子的定价问题。房子该如何定价，一直是中国的一大困惑。从全球来看，无论是住房还是股票，其价格都是根据其能带来的收益来定价的，租金收益是住房定价的基础。但中国却是个例外。

中国在高速发展期，房价上涨带来的收益远超租金收益，因此房价上涨成为大家关注的焦点。

不过，随着中国经济的发展，“房子太多了”已成为一个基本事实。这时，人们开始考虑中国房价的定价模式是否也需要回到根据租金定价的模式中。

租金定价模式下，当租金不足以覆盖资金成本时，租房就是最优选择。随着经济增速放缓，贷款利率开始下降，此时发现，租金可以覆盖资金成本了，那么房子就有了投资价值。

因此，无论是刚需购房者、还是改善型刚需购房者或是投资型购房者，其是否买房的选择首先要考虑的是这个房子值不值得投资，这个投资是以什么定价为基准的。

中国过去基于高成长，每年8%，此时，房子定价中，租金收益的影响因太小而被忽略。但随着中国经济增长的减速，以及人口的转变和一系列的政策调整，房价的定价方式会发生根本性变化，由高速增长下聚焦于价格变化开始转向考虑现金流能否平衡的问题。

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