土拍回归“价高者得” 更适应当下楼市需求

每经评论员薛晖

据近日媒体报道，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

(相关资料图)

根据中指研究院监测，近期已有成都、济南、合肥等地相继落实“取消土地限价”。如9月26日，成都宣布中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。10月9日，济南市自然资源与规划局发布公告，对即将竞拍的两批土地的竞买规则作出调整，土地最高限价取消。

实际上，自8月底以来，中央及各地一系列政策密集出台，对房地产市场情绪产生积极带动，北京、上海、广州等核心城市新房销售回暖。但全国房地产市场销售规模整体仍处低位，土地市场颓势未改。

根据机构数据，2023年1~9月，全国300城住宅用地成交22391万平方米，同比下降33.4%。9月，300城住宅用地成交2693万平方米，同比下降49.7%；成交楼面均价7673元/平方米，同比下跌2.1%。

土地市场低迷的原因在于，在过去一段时期，我国住房土地出让政策中存在两大约束：一方面，为了限制房价而限制地价；另一方面，限制宅地容积率不得低于1.0(即所谓的“禁墅令”)。这些限制性政策在抑制房价过快上涨的过程中发挥了积极作用，但代价是让房企不能按照需求升级做出高品质的低密度产品。如若放松对远郊区的容积率限制，可在未来向市场释放高质量的产品，牵引换房需求释放。

任何一种制度的确立或调整，都需要适应当时的环境。在2021年之前，各地的土拍都遵循“价高者得”的原则。但随着楼市调控加码，尤其是为了避免“地价推高房价”。各地在“限房价”之后，又开始“限地价”。具体作法就是，在竞拍过程中，一旦达到地价上限，还要通过竞人才房面积、竞自持面积、竞保障房面积或抽签等方式，决定地块的归属。

以上种种举措，在遏制地价和房价过快上涨方面，是有立竿见影之效的。然而，世异时移。限地价虽然限住了房价，也导致土地市场遇冷。

遇冷的原因在于，市场已经由昔日卖方市场(即房企多，供地少)变成了买方市场(开发商减少，土地供应量不减)。开发商希望拿地时只考虑一个价格因素，而不是附加各种不确定的条件，而政府也希望以有限的出让地块收回尽可能多的现金。如此，“价高者得”的回归就一拍即合，合情合理了。

实际上，土拍政策的调整，也与楼市政策调整的大方向相符。

今年以来，各地楼市政策变化的一个大方向就是，将前几年的限购限贷限价政策放松或取消。换言之，由行政干预转为市场调节。此一松一变，也是因为楼市已由原来的“过热”转成了“低迷”。所以，正视现实之后，政策也由“抑制”变成“支持”。甚至，连之前多年的政策禁区“容积率不得低于1.0”的限制也可能放开。

可以说，无论是土地限价令还是容积率规定，都是在土地“市场过热”的时代才出现的。在过热的时候，需要行政干预给市场降温。但“市场过冷”时，行政干预就要退出，让位于市场机场。

这就是政策“换挡”的逻辑。

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