北欧房地产公司“寒冬”未尽! 资产减记仍在上演

近日一些分析师发布报告称，北欧地区的房地产公司可能在即将到来的财报季进一步减记其房地产价值，并且减记趋势可能持续至2024年，主要因利率迅速上升不断对负债累累的北欧房地产行业造成巨大负面冲击。

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尽管在遏制通胀的努力下，该地区的利率仍居高不下，但以瑞典企业为主的北欧房地产企业近几个月争相为大规模短期债券贷款进行再融资，而它们中一部分企业的信用评级已被降至“垃圾级”。

来自巴克莱银行的分析师Paul May 表示，北欧房地产公司的房地产资产价值将面临下行压力，因当季公布的融资成本上升，这将拖累该行业的资产负债表。高盛的分析师们则预测，该机构覆盖的欧洲范围内房地产公司的房地产价值可能下跌7%，这种下跌趋势将持续到2024年上半年。

聚焦于房地产行业的分析师们普遍表示，北欧房地产公司的资产负债表最容易受到房地产价值下跌带来的负面影响，因为该行业高达48%的杠杆率已经高于欧洲行业39%的这一平均水平。

房地产资产价值下跌可能推高企业的贷款价值比(loan-to-value ratio)，从而增加企业违反债务契约的风险。贷款价值比是衡量信贷风险的一个至关重要的指标。

不过，来自Carlsquare的分析师Bertil Nilsson表示，流动性和贷款再融资能力仍是北欧房地产企业在利率和贷款偿还方面苦苦挣扎的最重要因素。

在瑞典，有近40家房地产公司在其主要市场挂牌上市，是北欧国家中数量最多的国家，瑞典金融监管局(FSA)在5月份表示，未来四年，每年约有高达1,000亿瑞典克朗(大约91.4亿美元)的未偿债券到期。

瑞典陷入困境的知名房地产公司SBB最近表示，正考虑出售其住宅业务部门，以应对债务偿还的最后期限，养老基金Alecta则暗示，住宅地产商 Heimstaden Bostad迫切需要现金支撑。

拥有学校、养老院和其他公共部门建筑的SBB，在利率急剧上升的情况下，试图重新整理其高达80亿美元的债务规模，力争将旗下各项业务和整个投资组合出售。在8月份，SBB遭到惠誉评级将其评级进一步下调5个级别至垃圾级，惠誉将SBB信用评级下调至B-。这比同行标普全球给出的评级高一级，后者7月将该公司的信用评级下调至CCC+，前景展望为负面。

除了国际大行的房地产分析师，瑞典当地的知名分析师们更是在积极关注房地产账面价值会否进一步下跌。来自Pareto Securities的分析师Emil Ekholm指出，与许多上市公司的账面价值相比，近期房地产公司的收盘价明显“较低”。

来自Carlsquare的分析师Bertil Nilsson预计，该经纪公司覆盖的瑞典房地产公司资产总价值在今年上半年下降了约2.9%后，本季度将再减记大约0.5-1%。

Nilsson补充表示，对于需要出售资产以释放流动性的公司，如SBB和Corem，资产减值幅度可能更大，因为确认已实现的亏损规模将迫使公司将其他资产减记至类似的价值。

来自瑞典的Fabege是泛欧斯托克600指数(STOXX 600 index)中即将公布业绩的房地产上市公司，该公司将于当地时间10月19日公布业绩，陷入流动性困境的SBB则将于11月9日公布业绩，这也是全球投资者关注的焦点之一。

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