剑指大公摊得房率低的“猫腻”！北京制定商品房销售明码标价新规

为进一步规范商品房销售明码标价行为，10月7日，北京市市场监督管理局开始就商品房销售明码标价新规公开征求意见。征求意见稿显示，商品房经营者通过网络等方式销售商品房的，应当通过网络页面，以文字、图像等方式进行明码标价。此外，征求意见稿中也列出了各个主体应当明确标示的信息，其中，房地产开发企业应当明确标示的与价格密切相关的信息包括套内建筑面积每平方米单价。

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有专家分析认为，新规落实后将促使相关平台主动检查房价，就最近几年来看，互联网平台的房价公示不透明带来了很多侵害消费者权益的情况。此次新规将促进互联网平台后续房屋销售的规范和健康发展，也有助于减少一些大公摊得房率低的“猫腻”操作。

监督网络售房

10月7日，北京市市场监督管理局发布《关于对<北京市商品房销售明码标价规定实施细则>（征求意见稿）公开征求意见的公告》，其中显示，市市场监管局在原规定的基础上，研究起草了《北京市商品房销售明码标价规定实施细则》（征求意见稿）（以下简称“征求意见稿”），现向社会公开征求意见，公开征集意见时间为2023年10月7日至11月6日。

征求意见稿还提到，商品房经营者实行明码标价，应当遵循公开、公平、诚实信用的原则，不得利用价格手段侵犯消费者和其他经营者的合法权益、扰乱市场价格秩序。商品房销售明码标价应当根据行业特点等实际情况，做到真实准确、货签对位、标识醒目。

易居研究院研究总监严跃进告诉记者，此次征求意见稿的发布部门是市场监管部门，这也说明和近期的房地产调控政策是有差异的。“其出发点在于，过去关于房价方面有一些消费者投诉，北京从落实《明码标价和禁止价格欺诈规定》等角度出发，对商品房价格方面出台了相关的政策内容，有助于稳定房价和市场秩序。”

在征求意见稿中，有关网络售房的内容被多次提及。例如，征求意见稿第五条显示，网络交易平台经营者等交易场所提供者应当依法配合市场监督管理部门对平台内（场所内）商品房经营者开展价格监督管理工作，发现其有违反明码标价规定行为的，应当依法采取删除、屏蔽、断开链接、终止交易和服务等必要处置措施，保存有关信息记录，依法承担相应义务和责任。其中第十条提到，商品房经营者同时通过线上、线下两种方式销售商品房的，应当依法分别明码标价。商品房经营者通过网络等方式销售商品房的，应当通过网络页面，以文字、图像等方式进行明码标价。

在严跃进看来，有关网络售房的内容也是此次征求意见稿中会更受关注的部分。“征求意见稿中修订了2011年的政策。若是对比，可以看出，当前房屋销售和互联网以及各类平台的关系较大。所以从这个角度看，征求意见稿与时俱进，结合新的房屋销售平台和模式，在政策上落实新规。”严跃进指出，“此外，从前述第五条来看，相关平台应该主动检查房价，这一点非常重要。就最近几年来看，互联网平台的房价公示不透明，也产生了很多侵害消费者权益的情况。此次政策对于此类互联网平台是有约束的，同时也促进了互联网平台后续房屋销售的规范和健康发展。”

解题公摊“猫腻”

明码标价，到底该如何标？征求意见稿提出，商品房经营者应当以显著方式进行明码标价，根据不同交易条件实行不同价格的，应标明交易条件及对应价格。标价信息发生变动时，商品房经营者应当及时公示调整后的标价。同时，征求意见稿要求，商品房经营者不得在标价之外加价，不得收取任何未予标明的费用。标价信息发生变动时，商品房经营者应当及时公示调整后的标价。

值得注意的是，征求意见稿中也列出了各个主体应当明确标示的信息。其中，房地产开发企业应当明确标示的与价格密切相关的信息，其中包括开发企业名称、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、房屋性质、容积率、绿化率、车位配比率；已取得《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》的批准文号、批准日期；楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况；当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态、楼号、楼层、房号、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积、建筑面积每平方米单价、套内建筑面积每平方米单价、建筑面积总价或套内建筑面积总价；优惠折扣及享受优惠折扣的条件；依法销售停车位的，应标明每个在售车位的建筑面积、套内建筑面积和销售总价；标示本单位服务监督电话和价格行为监督电话12315、12345。

“这次政策除了直接的房价管控外，也涉及到房屋销售以及其他价格的内容。”严跃进表示，“比如在房地产开发企业应当明确标示7种与价格密切相关的信息中，提及的‘套内建筑面积每平方米单价’。这个价格公示非常重要。这样做，有助于减少一些大公摊得房率低的‘猫腻’操作。”

严跃进指出，过去一些房产项目看似房价低，但是得房率也低，所以实际的购房成本很高。“而现在必须公布套内建筑面积的房价，这样就使得各类大公摊的户型面临压力，或者说猫腻会减少。而且所谓‘群众的眼睛是雪亮的’，此类价格公示，将规范开发商的开发建设和销售行为。”

同时，中介服务机构房地产开发企业应当明确标示的与价格密切相关的信息包括：房源具体区域位置、结构、户型、建筑面积或套内建筑面积、销售单价及总价；优惠折扣及享受优惠折扣的条件；依法销售配套停车位的，应标明停车位的建筑面积、套内建筑面积和销售总价；标示本单位服务监督电话和价格行为监督电话12315、12345。

此外，房地产开发企业应当公示的收费，其中包括：新建商品房交易及产权转移等代收代办服务的服务项目、服务内容、价格或者计价方法。代收代办服务应当标明由消费者自愿选择；新建商品房销售时选聘了物业管理企业的，应当同时公示前期物业服务企业名称、服务项目、服务内容、服务标准、价格或者计价方法、计费起始时间；机动车停车管理办法和收费标准；依法收取的其他相关收费的服务项目、服务内容、价格或者计价方法。

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