存量首套房贷利率批量下调，有购房者月供少还超千元！专业人士：还有这些积极影响

根据中国人民银行、国家金融监督管理总局发布的通知，自9月25日起，符合条件的存量房贷借款人可以向银行申请房贷利率打折或新房贷置换旧房贷。9月7日，四大国有银行（中农工建）等分别公布降低存量首套住房贷款利率操作细则，前期选择浮动利率的批量调整，固定利率的自行申请。

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周一，有房有商贷的小伙伴发圈说，喜大普奔，此次对存量首套商业性住房贷款利率水平进行调整，房贷利率直降130个基点，月供能少还1000多元。

有郑州朋友告诉期货日报记者，前期一直觉得房子买在高位，挺后悔的，当前的政策好，月供直接少还1000多元。

记者注意到，此次存量首套住房贷款利率调整的最低下限在不同城市也有所不同。

当前，北京地区执行的政策为：2019年10月8日（不含当日）前发放、已转换为LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至相应期限LPR；2019年10月8日（含当日）后发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至相应期限LPR+ 55BP。

据了解，目前执行的调整后利率有4.2%、4.25%、4.3%、4.35%等不同标准，这都跟“贷款时执行的所在城市利率下限”有关系。

比如很多人是2019年10月份以前买房，当时执行利率政策为“基准利率上浮20%”，转化为LPR后基本上是“LPR+上浮85—100个基点”。

此次存量房贷利率调整，只调整加点，LPR随央行政策调整，因此2019年10月份之前的房贷，以郑州为例，基本上是4.3%。

而2019年10月之后，郑州执行“LPR+5个基点”最低政策，调整后利率就是4.35%。

以建行为例，2023年9月25日该行将按照前期公告的规则对符合调整条件的存量住房贷款进行统一批量调整，调整后的利率当日立即生效，调整成功后将通过短信告知。统一批量调整的条件为：一是贷款发放时是首套住房贷款。二是以LPR为定价基准的浮动利率贷款。三是当前连续拖欠天数小于等于90天。四是当前贷款执行LPR加减点水平符合该行公告调整要求。9月25日8:00起，贷款人可通过手机银行APP、“建行智慧个贷”小程序等渠道“存量房贷利率调整”功能查询利率调整结果。

中行则表示，如果贷款是首套住房贷款，可于2023年9月26日开始，登录手机银行查询利率调整结果。

截至6月末，我国个人住房贷款余额38.6万亿元。有业内人士估算，全国有近1亿个首套房存量贷款合同，而其中因利率偏高面临协商调整的借款人约4000万户。利率调整后，这些借款人的财务负担会有明显下降，平均降幅约为0.8个百分点。

浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林告诉记者，银行批量下调存量房贷利率，而不是逐家谈判，的确给存量首套住房贷款人带来了很大的实惠，让利幅度还是比较大的，主要是首套房影响的是刚性需求，能够很好地降低刚性需求购房人的还款压力。政策落地能够减负，对经济来说，可以让首套房购房者有更多余力来消费，从而通过减负来拉动内需。总体上看，这其实是为中国经济发展提供了一条思路，即通过减负来释放消费活力、拉动内需。

“由于近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。”物产中大期货宏观高级分析师周之云说。

广州金控期货研究所副总经理程小勇告诉记者，9月25日，各家银行正式针对存量首套房贷利率进行调整，从各地存量首套房利率调整的落地情况来看，多数居民房贷压力有所减轻。存量首套房以及即将开始的二套转首套房的利率调整理论上有利于加快居民资产负债表的修复。存量首套房属于刚需，且我国居民房贷收入比远高于西方国家，所以调整首套房贷利率，有利于减少房贷支出，增加居民实际可支配收入。此外，调降存量首套房利率之后，居民还贷压力减轻，也有利于开发商回笼资金，在降低债务的同时增加现金流。从8月的经济数据来看，房地产投资和商品房施工面积单月降幅有所缩窄，地产行业修复还需要更多政策呵护。

一德期货宏观分析师肖利娜认为，根据各地公布的发放时下限，大致情况是2022年5月之前的下限水平是LPR，之后的是LPR-20BP，而2017年享受到基准利率打折的基本不受影响。政策自公布到落地仅用了不到一个月的时间，市场反馈还是较为积极的，消费对经济的驱动不可忽视，这也是促进降低存量房贷利率加速落地的根本原因。此举实际上缩窄了存量与新增房贷利差，明显减缓提前还款的热潮，达到稳定涉房类信贷规模的目的。同时，存量首套房贷利率的调整，关键是还可以通过为居民减负增加可支配收入，有利于提振消费信心。此外，消费贷、经营贷等贷款的替换效应会有向好改善，盘活短期资金用于消费及改善企业经营活力，以此拉动社会总需求增长，增强经济恢复动能。

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