北京网络售房拟明码标价

征求意见稿明确，“商品房经营者应当以显著方式进行明码标价，根据不同交易条件实行不同价格的，应标明交易条件及对应价格。商品房经营者同时通过线上、线下两种方式销售商品房的，应当依法分别明码标价；通过网络等方式销售商品房的，应当通过网络页面，以文字、图像等方式进行明码标价。”

本报综合报道 为进一步规范商品房销售明码标价行为，10月7日，北京市市场监督管理局开始就商品房销售明码标价新规公开征求意见。征求意见稿明确，商品房经营者通过网络等方式销售商品房的，应当通过网络页面，以文字、图像等方式进行明码标价。此外，征求意见稿中也列出了各个主体应当明确标示的信息，其中，房地产开发企业应当明确标示的与价格密切相关的信息包括套内建筑面积每平方米单价。

(相关资料图)

有专家分析认为，此次新规将促进互联网平台后续房屋销售的规范和健康发展，也有助于减少一些大公摊得房率低的“猫腻”操作。

规范网络售房

10月7日，北京市市场监督管理局发布《关于对<北京市商品房销售明码标价规定实施细则>（征求意见稿）公开征求意见的公告》，其中显示，市市场监管局在原规定的基础上，研究起草了《北京市商品房销售明码标价规定实施细则》（征求意见稿）（以下简称“征求意见稿”），现向社会公开征求意见，公开征集意见时间为2023年10月7日至11月6日。

征求意见稿还提到，商品房经营者实行明码标价，应当遵循公开、公平、诚实信用的原则，不得利用价格手段侵犯消费者和其他经营者的合法权益、扰乱市场价格秩序。商品房销售明码标价应当根据行业特点等实际情况，做到真实准确、货签对位、标识醒目。

实际上，早在2011年3月，国家发展改革委就发布了关于《商品房销售明码标价规定》的通知（发改价格〔2011〕548号），此次北京意见稿的实施细则是在该规定基础上修订的。

在该意见稿发布之前，北京市市场监管局还组织召开了座谈会，邀请了北京房地产业协会以及9家房地产开发企业、2家房地产中介服务机构等参会，听取有关方面的意见和建议。

易居研究院研究总监严跃进表示，此次征求意见稿的发布部门是市场监管部门，这也说明和近期的房地产调控政策是有差异的。“其出发点在于，过去关于房价方面有一些消费者投诉，北京从落实《明码标价和禁止价格欺诈规定》等角度出发，对商品房价格方面出台了相关的政策内容，有助于稳定房价和市场秩序”。

随着网络普及和技术进步，不少商品房经营者纷纷进驻电商平台，推出“直播售楼”“线上VR看房”等业务。在征求意见稿中，有关网络售房的内容被多次提及。例如，征求意见稿第五条显示，网络交易平台经营者等交易场所提供者应当依法配合市场监督管理部门对平台内（场所内）商品房经营者开展价格监督管理工作，发现其有违反明码标价规定行为的，应当依法采取删除、屏蔽、断开链接、终止交易和服务等必要处置措施，保存有关信息记录，依法承担相应义务和责任。其中第十条提到，商品房经营者同时通过线上、线下两种方式销售商品房的，应当依法分别明码标价。商品房经营者通过网络等方式销售商品房的，应当通过网络页面，以文字、图像等方式进行明码标价。

在严跃进看来，有关网络售房的内容也是此次征求意见稿中会更受关注的部分。对比发改委2011年时候的政策，可以看出，当前房屋销售和互联网以及各类平台的关系较大。“就最近几年来看，互联网平台的房价公示不透明，也产生了很多侵害消费者权益的情况。此次意见稿对于此类互联网平台是有约束的，同时也将促进互联网平台后续房屋销售的规范和健康发展”。

解题公摊“猫腻”

明码标价，到底该如何标？

征求意见稿提出，商品房经营者应当以显著方式进行明码标价，根据不同交易条件实行不同价格的，应标明交易条件及对应价格。标价信息发生变动时，商品房经营者应当及时公示调整后的标价。同时，征求意见稿要求，商品房经营者不得在标价之外加价，不得收取任何未予标明的费用。标价信息发生变动时，商品房经营者应当及时公示调整后的标价。

“这次政策除了直接的房价管控外，也涉及到房屋销售以及其他价格的内容。”严跃进表示，“比如在房地产开发企业应当明确标示7种与价格密切相关的信息中，提及的‘套内建筑面积每平方米单价’，这个价格公示非常重要。这样做，有助于减少一些大公摊得房率低的‘猫腻’操作。”

严跃进指出，过去一些房产项目看似房价低，但是得房率也低，所以实际的购房成本很高。“而现在必须公布套内建筑面积的房价，这样就使得各类大公摊的户型面临压力，或者说猫腻会减少。而且所谓‘群众的眼睛是雪亮的’，此类价格公示，将规范开发商的开发建设和销售行为”。

同时，中介服务机构房地产开发企业应当明确标示的与价格密切相关的信息包括：房源具体区域位置、结构、户型、建筑面积或套内建筑面积、销售单价及总价；优惠折扣及享受优惠折扣的条件。

合硕机构首席分析师郭毅表示，开发商在新房销售中可能存在标价与实际销售价格不一致的问题，因为开发商需要根据不同购房人的需求度灵活调整价格，包括给予折扣和推出特价房等营销方式。因此，在价格表已经展示完成的情况下，开发商需要针对实际销售价格重新调整价格表。

郭毅强调，开发商需要更多地应用电子化的手段，将福利和折扣在案场充分展示。同时对于已售房源的实际成交价格的标示，也能够给予买房人同户型更清晰的价格指引。“然而，在实操的执行和管理层面上，如何确保开发商执行到位对市场监管部门提出更高的要求”。

北京市市场监管局表示，将推动修订后的《实施细则》尽快出台，进一步规范商品房销售明码标价行为，保护消费者经营者合法权益，促进房地产市场公平竞争和健康发展。

值得注意的是，近期在“认房不认贷”等楼市利好政策的激励下，北京楼市活跃度明显提升。

新房方面，据中指研究院统计，9月份北京共成交4335套，同比增长5.81%，环比增长19.72%；成交面积约540277平方米，同比增长2.28%，环比增长23.92%；总成交金额约351.29亿元，同比增长14.43%，环比增长29.53%。

二手房方面，北京市住建委数据显示，9月份北京二手住宅网签量为14262套，环比8月上涨了30.1%，逼近荣枯线1.5万套。这也是今年以来北京二手房成交自3月份达到高峰后的再次回暖。

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