南财快评：做好保交楼工作，市场更关注的是政策如何落地

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8月17日晚，人民银行公布上半年货币政策报告。报告中指出，用好政策工具促进房地产市场平稳健康发展。实施好保交楼贷款支持计划，6月末余额为5亿元；为继续支持做好保交楼工作，保交楼贷款支持计划将延续实施至2024年5月末。

报告一出，市场关注度非常高。去年11月，在人民银行、银保监会联合召开的全国性商业银行信贷工作座谈会上，央行介绍，在前期推出的保交楼专项借款的基础上，人民银行将面向6家商业银行推出2000亿元保交楼贷款支持计划。现在9个月过去了，保交楼贷款支持的大部分资金仍未使用，原因如何？

央行的报告提到保交楼贷款支持计划将延续实施，目前市场更关注的是政策落地。

宏观上看，目前房地产行业资金缺口过大可能是其中一个原因。2022年TOP100房企销售总额7.6万亿元，同比下降41.3%。TOP10房企销售额3.1万亿元，下滑33%。除此以外，迄今为止媒体报道已经有超过50家大中型房企的债务、商票、债券出现了问题，涉及总资产超过20万亿元。基于以上原因，2022年末中国金融监管部门出台房地产行业融资“三支箭”组合救市，要求银行为房企提供万亿元规模的意向性融资，并恢复中断多年的上市房企和涉房上市公司再融资。但事实上，这部分资金仍是不够的。

毕竟，由于地产低迷，地产企业资产不断缩水，债务负担不断上升。当下的房地产行业资金缺口已经不是流动性问题而是资产负债表问题。因此，各家商业银行心存疑虑可以理解。

微观执行中，合规约束则是商业银行难以落实政策另一个关键原因。“金融16条”曾为银行投入“保交楼”配套融资开出“豁免条例”，即：向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。可以看出，金融监管部门深谙基层业务实操，条款要求切中要害，用心良苦可见一斑。但是新增的不良贷款基层如何核销，机构和人员尽职如何认定，对出险的民企如何像国企一样一视同仁，在实务过程中依然是无法绕过的难点。这恐怕才是2000亿“保交楼”贷款支持计划只用了5亿的真正原因。此问题不解决，政策延期的价值有限。

政策出台先要设计政策目标、后要有效果评估、然后要给出终止期。央行这次披露，让大家看到了实际效果，这肯定值得改进。但另一方面，保交楼并非央行独家责任。同时也是中央多部委和各地方政府的职责。公平、公正、公开三原则，在公共政策的执行和评估方面，依然是非常适用和好用的原则，央行这次披露仍然是表率。

（作者系地产行业资深业者）

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