标普信评房地产行业月报：需求瓶颈待破 世界简讯

本期观点

【资料图】

我们认为，5月的销售、价格、融资指标显示行业复苏遭遇瓶颈，行业仍在筑底。

5月的高频数据符合我们对于房地产行业弱势复苏的预期。我们认为， “房住不炒” 、 “坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段” 的宏观政策基调没有改变。一季度的销售回暖主要反映了积压需求的集中释放，4、5月单月销售在去年基数很低的情况下仍未出现显著反弹，说明自发性购房需求较为低迷。当下的销售回暖主要由价格支撑，但商品房价格指数环比涨幅已连续2个月出现回落，价格支撑的 “后劲” 或有不足。当前行业复苏的瓶颈在于需求不足，需求的回暖更多取决于经济、人均收入水平和居民对未来预期的改善，这些底层因素需要更长时间恢复。同时，我们预计受到2022年6月单月销售高基数的影响，2023年上半年的销售增速仍将承受一定的压力。

我们认为，土地储备质量已成为今后一段时间影响房企销售复苏表现的决定性因素。土地储备重点布局较高能级城市的房企将会具有更强的经营韧性，销售复苏也会较快。得益于土地储备布局较高能级城市且外部融资相对充裕，头部央国企及少数优质民企在市场逐步复苏的过程中销售态势好于行业平均水平，巩固或提升了现有的行业地位。而土地储备布局低能级城市的房企则在销售“回血”方面面临严峻的挑战，现金流恢复更加缓慢，资金压力或令企业错过在热点城市补货的窗口期，导致土储质量的差距进一步拉大。

我们认为，房地产开发资金来源持续下滑说明房企的外部融资环境仍然偏紧，国企、民企的融资能力分化依然明显。我们预计，在行业“弱复苏”的背景下，外部融资支持不会惠及所有房企，自身销售回款是房企重塑现金流的关键，销售复苏欠佳且再融资支持不足的房企有可能面临流动性压力。

销售情况

5月全国商品房销售延续弱势表现，单月销售面积及销售额环比上涨，同比下滑，绝对值较3月已明显回落。销售均价上涨仍是推动销售额回升的主因，东部地区销售额同比增幅保持较强，中部和西部地区的销售复苏仍然偏弱。5月单月商品房销售面积8,804万平方米，销售额10,036亿元，环比分别上涨14.5%、9.0%，同比分别下跌19.7%、4.8%。1-5月，商品房销售面积46,440万平方米，同比下降0.9%；商品房销售额49,787亿元，同比增长8.4%。东部、中部、西部地区商品房销售额累计同比分别为14.9%、-4.2%、1.3%。

新开工面积下滑幅度扩大，在“保交付”推动之下，竣工面积增速走高。1-5月，房屋新开工面积39,723万平方米，同比下跌22.6%，降幅扩大1.4个百分点。房屋竣工面积27,826万平方米，同比增长19.6%，增幅上升0.8个百分点。房屋施工面积779,506万平方米，同比下降6.2%，降幅扩大0.6个百分点。在“竣工强，开工弱”的背景之下，库存的绝对规模不断下降，但销售疲软导致库存周期维持高位，整体去化压力仍然较大，较长的库存周期进而又抑制新开工积极性。

5月房企的微观销售表现比宏观数据稍逊一筹。根据克而瑞地产研究，百强房企5月实现销售操盘金额4,854亿元，单月业绩环比降低14.3%，连续两个月环比回落；在去年低基数的基础上，同比小幅增长6.7%。1-5月百强房企累计业绩增幅9.1%，涨幅亦较上月回落。企业层面，5月仅2成百强房企单月环比增长，大部分房企环比业绩回落。城市方面，一线城市商品住宅成交面积环比下滑22%；二、三线城市环比降幅收窄至6%。

土地市场

土地市场成交总价维持低位，热点城市延续火热行情令溢价率得以维持。5月，100大中城市成交土地总价较4月回升22%，绝对金额仍处于历史低位，前5月成交土地总价累计同比下降7%。北京、厦门、杭州、南京、成都等城市土拍热度不减，带动当月全国成交土地溢价率保持在5.1%。

拿地主力仍是央国企，区域性民企在杭州拿地积极。杭州5月土拍的9宗地块全部由民企竞得，以杭州本土民营房企为主，拿地总金额超百亿元。除杭州以外，其他城市仍以央国企拿地为主。根据克而瑞地产研究发布的2023年1-5月新增货值榜单，前20位企业中民企仅占3成。头部央企本年拿地金额遥遥领先，部分区域性房企土储投资力度亦较强。1-5月，新增土地价值突破百亿的房企包括华润置地、万科、建发房产、招商蛇口（001979）、滨江集团（002244）、保利发展（600048）、绿城中国、中国铁建（601186）、越秀地产、中国金茂。

我们认为，销售回暖较佳、再融资优势充足的房企有能力在本轮复苏中保持对优质土储的获取力度，与竞争对手拉开土储质量的差距，巩固未来的竞争地位。

价格趋势

70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅继续回落，价格复苏动能明显转弱。5月，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比微增0.1%，较4月回落0.2个百分点。各能级城市价格指数涨幅全线回落，一、二、三线城市环比增长0.1%、0.2%、0.0%，增幅分别回落0.3、0.2、0.2个百分点。价格环比下跌的城市有24个，比上月增加17个。

价格同比修复节奏亦放缓，价格指数同比降幅由上月的0.7%收窄至0.5%，有26个城市价格同比上涨，较上月多增4个，仍有43个城市同比下跌。

融资情况

国内贷款和自筹资金收缩加剧，定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增幅收窄，累计同比增幅扩大。1-5月，房地产开发企业到位资金55,958亿元，同比下降6.6%，较1-4月扩大0.2个百分点。国内贷款、自筹资金仍是主要托累，上述两项资金来源分别同比下滑10.5%、21.6%，降幅较上月扩大0.5、2.2个百分点，已连续两个月降幅扩大。定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别增长4.4%、6.5%，增幅扩大0.4、4.0个百分点。

境内债券净融资转负，发行量显著回落。5月境内债券发行量较4月下滑46.2%，创2022年3月以来最低单月发行量，净融资缺口自去年12月以来首度转负。央国企仍是发债主力；民企方面，万科独立发行20亿元中票，碧桂园、新希望五新实业分别在中债信用增进的担保下发行中票，合计融资25亿元。

我们认为，房地产开发资金来源分化加剧反映出在“弱复苏”之下房企的外部融资环境仍然偏紧，自身销售回款是当下房企现金流“回血”的关键所在，销售复苏表现欠佳的房企或面临更大的流动性压力。

政策跟踪

近期，行业政策延续了“房住不炒”、“因城施策”和“三稳”的总体基调。以央行、国家统计局为代表的官方机构也关注到国内经济虽有复苏，但需求仍然不足；房地产市场出现复苏迹象，但市场整体处于调整期，稳定市场仍需要继续努力。

5月12日，证监会指导证券交易所修订REITs审核关注事项指引，突出以 “管资产” 为核心，进一步优化REITs审核关注事项，强化信息披露要求，明确产业园区、收费公路两大类资产的审核和信息披露标准，提高成熟类型资产的推荐审核透明度，加快发行上市节奏，推动REITs市场高质量发展。沪深交易所表示，将进一步做好REITs市场组织培育、机制制度建设、基础资产拓展、项目常态化发行、扩募等各项工作，全力推动基础设施REITs市场高质量扩容，更好服务实体经济高质量发展。

5月15日，中国人民银行发布的《2023年第一季度中国货币政策执行报告》指出， “当前我国经济社会全面恢复常态化运行，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力得到缓解，经济增长好于预期，市场需求逐步恢复……也要看到，国内经济内生动力还不强，需求仍然不足。” 房地产方面，《报告》指出，要“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。”同时，要继续落实首套房贷利率政策动态调整机制，发挥结构性政策工具作用，创设房企纾困专项再贷款和租赁住房贷款支持计划，加强风险防范化解，坚持市场化法治化原则处置风险，加快推进金融稳定保障体系建设，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。

5月16日，国新办举行国民经济运行情况新闻发布会，国家统计局新闻发言人在会上表示，尽管房地产市场需求出现恢复迹象，但房地产投资和开发建设仍在下降，房地产市场整体处于调整期，稳定房地产市场，保障和改善民生，仍需要继续努力。下一阶段，随着经济恢复向好，稳定房地产市场政策显效、市场预期好转，房地产市场有望逐步企稳。

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