全球速读：陈劲松：不同阶段房地产市场特征和当前的基本逻辑

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前一篇文章名为“用家时代”，朋友们都以为我在编故事、造名词，其实不过是将此一阶段的房地产市场的“市场动力”，也是唯一的动力，说出来而已。

(资料图片仅供参考)

什么是市场动力？就是最终的“买家”。所谓“最终的”，是指商品房的买家，不是指“土地”、“在建工程”等中间过程的“买家”。

最终产品的买家是如此重要，是市场动力的唯一源泉，不只是决定最终产品的市场特征，也决定了“土地”市场的基本特征。

笔者最近接触最多的信息，就是“项目求转让”的。那么此时，土地市场和项目转让市场有什么特征？卖家和买家的最优策略是什么？这些看似博弈的市场，其实有着基本的规律。

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任何一个房地产市场（指正常的、没有严格限制的自由市场），价格都是波浪起伏发展过来的，不存在一条“平稳发展”的直线。

基本走势如上图，从大的方面说：

1、总体上，时间价格曲线是波浪向上的，也就是下一个浪的高点，比前一个浪的高点要高，这是由货币量不断提高所决定的，本文不述；

2、上升期普遍比下行期时间要“长而缓”，下行期则是“短而急”，这是实体经济周期的规律所决定的，本文亦不述；

3、完整的周期一定经历四个阶段：底部、发展、泡沫、下行，而且不断循环。每个阶段的特征是完全不同的，主要体现在：市场动力、现房市场、期房市场和土地市场；

4、判断每个阶段的时间长短，既无依据（太复杂），也无可能，只能根据市场出现的特征来得出结论，我们已处于哪个阶段。

由此，笔者分别描述一下，各阶段的特征，再回头看一下，我们当下应该具备的市场逻辑。

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正常发展阶段的市场：

1、进入的标志：房价因租金的回报业已高于无风险的资本回报率，标志着长期投资者进场，故市场动力由“用家”和“长期投资者“共同组成；

2、“现房市场”（二手）和“期房市场”价格同步，开始稳定并缓慢向上；

3、土地市场开始活跃，而且因土地领先房屋两年左右，价格亦体现为上升的速度快于房价；

4、按揭成为银行无风险金融的主要产品，被积极主动拓展；

5、开发商最优策略是尽早拿地+杠杆+分期开发+分期售楼；

6、房地产相关产业链在资本市场大受追捧。

这是房地产最健康的阶段，也是持续时间最长的阶段。可惜的是“花开终有花谢时”，它结束的标志是：

1、“用家”退出市场，只因房价太高；

2、“房屋投资回报率”只有指望涨价，完全不考虑“租金回报”了。

这就进入了“泡沫阶段”。

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“泡沫阶段”的市场动力，上文说少了“用家”，但多了“炒家”。什么是“炒家”？就是“短期以涨价差”为目的的“投机者”。

“泡沫”的特征如下：

1、市场动力全由“长短投资者”组成；

2、期房的价格高于现房，期房的销售也好于现房，只因期房投资杠杆率更高；

3、土地价格的上涨过快，这个阶段是项目转让合作的最佳时期，“地王”频出；

4、市场情绪一派乐观，在房价屡创新高下，政府部门出台一系列“限制措施”，但基本无用；

5、此时，理智的开发商应该终止拿地，果断一次性卖楼，但这很难不后悔；

6、投资类品种多样化，各种小户型公寓、度假等产品纷纷入市；

这个阶段的“最高点”将诞生于“金融政策”的转向和大环境的突然变化。这个“尖峰”，会非常“尖刻而短暂”，接下来就变成了“下行”了。

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“下行”期的来临，是所有参与人都不敢确认，需要反复验证的，但是当如下特征出现，就是：

1、市场动力于“房屋”而言，“炒家”退出市场，于“土地”而言，接手的都是“外来者”；

2、市场的销量萎缩在先，价格才回落，而且回落速度会“前慢后快”；

3、投资类品种全面滞销，产品品质成为可销售的“卖点”，品牌此时比上一阶段有溢价；

4、现楼与期楼价格同步下跌，或表现为同步缩量；

5、整个“下行”过程伴随着对未来“回调”的期盼，也真的会出现短期“向上回调”，这正是“出货”的良机，尤其是项目转让的最后时机；

6、这个“下行”时段，一般与实体经济周期下行是完全吻合的，任何公司泡沫期加的杠杆，此时都成了破产加速器；

7、此时开发商的最佳策略，就是领先市场一步，“平价、一次性销售存货”。

8、推迟“拿地”，每过一段时间，就会发现“地价”又便宜了一大截；

那么什么时候是个头呢？底部区域又会如何？

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当下的逻辑，就是“底部逻辑”，底部早晚都会走出来的，而预测时间总是会失误的，我们来看“特征”：

1、市场中“长期投资者”从买家中退出，市场动力全由“用家”组成。无论“首置”、“改善”和“豪宅”，不用不买，这就是“用家时代”；

2、“现房”与“准现房”市场，要好于“期房”市场，尤其是好于“远期期房”和“投资品类”市场；

3、房价回落至“出租回报”率与无风险利率相类似的水平，带动租客开始置业；

4、“地价”和“项目转让”下跌也无人应价，维持在低价等待天明；

5、市场营销以解决“用家”生活需要为“卖点”，不再编织未来的故事；

6、与经济大势密切相关，随着“银根松动”、“利率下滑”和政策支持，“用家”的数量开始上升，这就是“筑底”了；

7、“二手楼成交量”是重要参考指标；

8、“筑底”才能向上，用家支撑市场。其它如“养老“、”旅居“、“投资”等等此时远未到复苏的时候。

一切过去的思维，都要等到市场恢复正常发展阶段，才真正派上用场。

市场是有规律的，规律是有特征的，无论外在的力量（有形的手）如何扭转她的表现，基本规律还是在那里，发挥着配置资源的基础作用。

关键词： 房地产市场