前三季度全国商品房销售额同比下降,四季度楼市如何走

2023年前三季度，全国房地产开发投资同比降幅较前两季度有所扩大，商品房累计销售金额的同比增速持续下降。业界认为，房地产开发投资的回暖仍需等待地产销售的进一步复苏。

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国家统计局18日公布了2023年前三季度全国房地产开发投资和销售数据。数据显示，1—9月份，全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%；其中，住宅投资66279亿元，下降8.4%。全国房地产开发投资和住房投资累计金额的同比降幅均较上半年有所增加。

图片来源：国家统计局

商品房销售继续下行。1～9月份，商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%。商品房销售额89070亿元，下降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%。

第一财经注意到，全国商品住宅累计销售金额已连续两月出现同比负增长。1～7月，全国商品住宅销售额增长0.7% ；1～8月，全国商品房住宅销售额下降1.5%，该累计降幅在9月份进一步扩大。

图片来源：国家统计局

三季度以来，全国商品房库存规模也在逐步增长。全国商品房待售面积在9月末达到 64537万平方米，同比增长18.3%，居于近年来较高水平。

分地区来看，民生证券固收分析师谭逸鸣根据国家统计局数据进一步分析发现，截至8月，除了北京、上海和内蒙古外，绝大多数省份今年前8月商品房累计销售规模均较去年同期下降。其中，江西、广西、贵州等省商品房销售面积和销售金额的同比降幅均达 30%以上。

环比方面，多数省份在3～5月出现了商品房销售额的环比正增长，4月销售额有大幅度增长，5月销售额增长整体有一定幅度收缩，但除了上海、山西出现小幅下降外，绝大多数省份仍然维持正增长；6～7月全国商品房销售额整体再次收缩，绝大多数省份呈现环比下降；8月份，部分省份出现一定反弹增长。

面对市场下行趋势，据市场机构监测，各地优化政策频次自7月份以来整体呈上升态势，并在9月达到去年四季度起的单月最高水平。当月，政策内容主要涉及降低购房成本及增加城市购房需求。比如，一线城市全面“认房不认贷”、广深房贷利率下调、多个强二线城市取消限购等。

在销售整体低迷的背景下，房企到位资金受到影响。国家统计局数据显示，1～9月，房地产开发企业到位资金98067亿元，同比下降13.5%。其中，定金及预收款33631亿元，下降9.6%；个人按揭贷款17028亿元，下降6.9%。

由于房企现金流继续承压，加之对后市的预期改善有限，前三季度，全国房地产开发投资整体继续探底。9月份，房地产开发景气指数(“国房景气指数”)为93.44，是近一年来最低水平。

房地产投资主要由建安工程投资和土地购置费组成。从建安工程投资来看，根据国家统计局数据，1～9月，房地产开发企业住宅施工面积574250万平方米，下降7.4%；住宅新开工面积52512万平方米，下降23.9%。

从土地市场交易来看，根据中泰证券相关研报，2023 年三季度，全国土地市场的成交仍维持低位，前三季度大多数省份的累计土地出让金同比为负数。溢价率方面，三季度各线城市溢价率均较二季度有所下行。其中，一线城市4-6 月份溢价率均在 7%以上，而在 7-9月，没有月份溢价率超过 7%，二线城市的溢价率则在7-9 月基本降至 4%以下。

中指研究院市场研究总监陈文静分析认为，据媒体报道，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，其中包括：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等内容。短期来看，取消土地最高价限制对土地市场情绪和房地产市场均将产生一定积极影响。

针对当前房地产市场的弱复苏情况，有业界人士分析认为，核心还是要解决居民就业、收入等基本面问题，以进一步提振房地产市场底层的刚需和改善型需求。

不过，从金融指标来看，近期房地产市场已出现一些积极变化。央行货币政策司司长邹澜在13日召开的2023年第三季度金融统计数据新闻发布会上表示，从信贷数据看，主要银行9月房地产开发贷款和个人住房贷款合计较上月多投放1000多亿元，保持明显回升态势，信贷资金对在建项目建设竣工和住宅销售的支持力度持续增强。

进入四季度以后，亿翰股份董事长陈啸天进一步分析提出，由于国庆前后全国楼市回暖不及预期，房地产政策还存在两个调整空间：一是二线城市在限价层面可能松动；二是北上广深的外围区域可能会放松限购。

来源：第一财经日报

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