适度放松限购，沈阳楼市能否走出低谷

3月以来，多地调整购房政策，进一步下调首套房贷利率、放松限购。其中，省会城市沈阳于3月28日宣布，下调首套房贷利率至3.8%，支持公寓类非住宅去库存，优化限购区域，引发市场关注。

(资料图片仅供参考)

对此，业内人士表示，此次沈阳适度放松限购，有利于进一步带动购房者入市，缓和短期市场下行压力。

优化限购区域，首套房贷利率下调至3.8%

3月28日，据沈阳市房产局消息，沈阳市房产局、沈阳市自然资源局发布《关于促进我市房地产市场良性循环和健康发展的通知》(简称“《通知》”)，涉及科学安排土地供应、调整首套房贷利率、支持公寓类非住宅去库存等五条措施。

《通知》明确，实施首套个人住房贷款利率动态调整机制。按照人民银行、银保监会《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》要求，二季度起新发放首套住房个人住房贷款利率下限由一季度的LPR-40BP调整为LPR-50BP，即由3.9%降至3.8%。此项规定自4月1日起至6月30日有效。

在限购方面，《通知》指出，优化限购区域。继续对和平、沈河、铁西、皇姑、大东、于洪等六区(不含二环外)实施限购政策。

易居研究院研究总监严跃进表示，从此次新政来看，沈阳继续对上述六区实施限购政策，这意味着沈阳的二环外或郊区市场不再限购。沈阳对限购政策进行了放松，进一步说明当地政府对于购房需求的支持。通过放松限购，有助于进一步促进购房需求的释放。

“在优化限购的同时，沈阳还采取下调首套房贷利率等举措，促进房地产市场健康发展，具有积极的信号意义，也说明二季度部分城市将会继续在宽松方面加码。”严跃进补充说。

库存量较大、市场活跃度不足，限购政策仍有放松空间

回顾2022年，受到疫情反复、房地产行业下行等多种因素的影响，沈阳楼市遇冷。

据中指研究院统计数据显示，2022年，沈阳商品住宅成交面积为747.6万平方米，同比下降超四成。从房价来看，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年，沈阳新建住宅价格累计下跌1.13%，年内有9个月价格环比下跌；二手住宅价格累计下跌6.14%，单月价格环比连续16个月下跌，市场预期整体偏弱。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，2022年，沈阳两次放松限购。其中，2022年4月份，沈阳对非当地户籍居民购房放松限购，在限购区域购房不再需要提供个人所得税或社保证明；同年5月份，对多孩家庭放宽购房政策，可在限购区域购买第三套商品房。除此之外，2022年，沈阳还从放松限贷政策、调整公积金政策、发放购房补贴、开展房交会等多方面促进住房需求释放。但是，在疫情反复、购房者对期房烂尾的担忧等多种因素影响下，沈阳楼市的销售规模保持在低位，需求端低迷态势尚未根本扭转。

今年以来，沈阳商品住宅成交面积逐渐增长，但新房、二手房价格均延续下跌态势。

据中指研究院统计数据显示，2023年1-2月，沈阳商品住宅成交面积为87.7万平方米，同比下降近四成，市场整体仍在低位运行。其中，1月份，受到春节假期等因素的影响，市场供需两端持续走弱，沈阳商品住宅成交面积环比继续下行。春节后，房企推盘力度加大，供应量增加明显，叠加2月沈阳下调首套房贷利率至3.9%，前期积压的住房需求入市，带动市场活跃度有所回升；2月份，沈阳商品住宅成交面积环比、同比均出现增长，环比增长超30%，但成交规模仍处于低位。

在价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年1-2月，沈阳新建住宅价格累计下跌0.14%，二手房价格累计下跌0.82%。其中，2月份，沈阳新房、二手房价格环比分别下跌0.05%、0.41%。

而从库存来看，沈阳商品住宅的库存量依然较高。据沈阳中原研究部统计，截至3月26日，沈阳商品住宅库存量为1322万平方米，去化周期约为26个月。

陈文静认为，今年3月以来，在前期积压需求进一步释放带动下，沈阳新房周度成交规模整体保持回升态势，但在价格下跌预期、库存量较大、居民收入预期未见明显修复等因素的影响下，市场活跃度持续性渐显不足，市场调整压力仍较大。此次沈阳再次下调首套房贷利率至3.8%，限购范围也有所收窄。政策放松有利于进一步带动购房者入市，缓和短期市场下行压力。不过，从整体来看，购房者入市信心的修复仍需要时间，未来沈阳限购政策仍有进一步放松空间，需求端政策有望继续改善，促进沈阳房地产市场逐渐企稳恢复。

关键词：