民营房企重启拿地

本报综合报道 2023开年，楼市一片回暖之声，土拍市场也出现新动向。

今年前两月，在北京、杭州、苏州等优质地块影响下，房企投资积极性有所回升，超两成百强房企出手拿地。值得关注的是，沉寂许久的民营房企，也逐渐在土拍中现身。在过去两年的集中供地中，民营房企的投资几近暂停，

(相关资料图)

如今楼市出现回暖信号，房企融资也逐步破冰，民企重新出现在土地市场，到底有怎样的信号意义？民营房企再现生机，“后劲”会不足吗？

民企拿地力度回升

在出现回温信号前，土拍市场刚经历了极度低温的一年。

数据显示，民营房企拿地收缩的力度尤为突出。2021年集中供地第一轮出让时，民企拿地总拿地金额超过5000亿元，占比高达40%；随着市场环境生变，从2021年第二轮开始，民企投资便大幅萎缩，到2022年末，民企投资占比大多都低于20%。

不过，2023年这一局面出现变化，沉寂许久的民营房企似乎动起来了。

亿翰智库数据显示，2023年2月，各大核心城市陆续供地，房企拿地金额有所回升，当月房企拿地总金额同比上升9.2%，环比上升52.4%；拿地平均溢价率5.6%，溢价率有所回升。

土拍回温的同时，百强房企中民企的拿地金额攀升至333.8亿元，同比上升16.6%，排名靠前的房企如厦门坤霖辰房地产、滨江集团（002244）、伟星房产均为参与了苏州、杭州土拍的房企。从绝对占比看，1至2月权益拿地金额TOP100房企中，央企、地方国企和民企分别为14.7%、55.6%和29.8%。

易居企业集团首席执行官丁祖昱认为，今年在杭州2022年第五批次供地、郑州首轮集中供地中，新城控股（601155）、建业集团重返土拍，意味着在经过一年的深度调整，金融端政策利好下，民企甚至是出险房企正逐步走出现金流危机。丁祖昱判断，销售端预期向好，金融政策支持恢复民企生机，叠加优质地块供应的刺激，民企开始重返土拍市场，销售带动投资回暖的良性循环正在不断被修复。

多项政策利好加持

市场活跃度的好转，主要受益于疫情管控放松后市场积极信号的不断释放。

1月17日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开，会议指出，2023年工作将整体围绕“增信心、防风险、促转型”这个主线；大力支持刚性和改善性住房需求，因城施策、精准施策，针对今年房地产行业的政策方向给出了明确思路。截至目前，已有上海市、江苏省、湖南省等十余个省市出台的相关稳经济、促消费政策文件中，“促进住房消费”被多次提及。

着眼消费端，各地纷纷优化楼市调控政策，“因城施策”引导合理住房需求，为购房者松绑，降低购房门槛、购房成本。其中，多地优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。不少城市选择以“真金白银”补贴购房者，且更为倾向多孩家庭的购房者。

值得一提的是，实行多年的商品房预售制度未来或将面临较大改革空间。日前，包括山东、河南、四川等地已陆续提出开展现房销售试点；而为了鼓励存量房交易，近期，苏州、成都、深圳、厦门、昆明、海口等城市开始推行二手房“带押过户”模式。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，“带押过户”方式在节省资金成本的同时，也可以提高二手房交易效率，有利于激发二手房市场交易活力，促进住房消费。

进一步加大对刚性和改善性住房需求客群支持力度同时，多地也给予了房地产开发企业更多支持。2月以来，南京、无锡等多地政府召开房地产企业座谈会，传递支持房地产市场回暖的信号。

而为给房企提供更多的流动性支持，继房地产“金融16条”，房企信贷、债券、股权融资渠道的“三支箭”之后，今年2月20日，证券投资基金业协会应证监会要求，发布了关于《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》的公告，将自2023年3月1日起施行。

国信地产在研报中指出，本次试点方案的出台是“第三支箭”“金融16条”的进一步细化落地，也是2018年涉房私募基金备案暂停后首次打开，其中传递出的监管层对房地产市场持续关注和密切关怀的积极信号意义明显，既激活存量不动产市场需求，又助力房企优化资产负债表，对资产的买方和卖方都是利好。

业内：土拍整体改善将晚于销售

民企投资力度虽有回升，但要衡量整体市场的温度，还是要看拿地大户的表现。

克而瑞研究中心高级研究总监谢杨春表示，自集中供地制度推行以来，企业拿地投资高度集中在央国企，且内部极剧分化：拿地金额TOP5央企占据了60%的地，保利发展（600048）、华润置地、招商蛇口（001979）、中海地产、中国铁建（601186）连续两年锁定前五。地方国企也呈现投资高度集中的状态，其中绿城和建发拿地金额超过千亿元。

由此可见，土拍市场的回温，高度依赖地产整体行情。不过西政资本认为，目前应理性地看待楼市回暖问题。目前，区域以及房企之间的分化非常明显，国内大部分城市的房产仍面临较大下跌压力，大部分普通民营房企的信用也未能修复，楼市复苏的可持续性有待观察。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平表示，通常房地产市场复苏分为六个阶段：政策转好-销售回暖-资金增厚-拿地加快-开工投产-投资回升。进入2月，住房销售跌幅在底部徘徊，进一步下跌的动能正在减弱；房企融资出现改善，整体房企债券余额增加，延续了2022年12月来的较好势头；新年第一轮土拍开启，重点城市优质地块溢价率攀升，房地产市场正逐步摆脱全面下行局面。

他预计，2023年二季度开始，房地产市场有望逐步走出“谷底”，房价可能出现先抑后稳，整体运行与销售紧密关联。土地市场改善的周期滞后于销售一个季度左右，最早可能在二季度末出现好转，全年跌势有望较2022年收窄，三季度新开工进程加快，投资将稍滞后于新开工1个月左右触底企稳。

后续，民企乍现的投资力度能否持续？克而瑞研究中心认为，目前民企拿地突出的仍为个案，这主要是因为部分去年没有或少量拿地的民企，出于补仓需求才积极参与土拍市场，当前民企投资不具备全面复苏的基础，大多数企业资金紧缺的局面并未得到有效缓解。

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