春江水暖鸭先知，房地产市场预期和现实走到哪步 环球新资讯

统计局数据显示1月新建住宅价格环比由负转正，结合近期多地下调首套房贷款利率，多地新盘看房热度再起，房地产市场全面回暖了吗？小期将从需求端、供给端及资本市场预期抢跑的情况带大家全面观测房地产市场修复的节奏和结构性变化。

需求端：

商品房销售量价企稳初现端倪，多空分歧开始出现

(资料图片)

商品房销售量价同比变化是观测房地产周期特征的主要指标。近期，一手房销售市场出现可喜的边际变化。成交量方面，30大中城市商品房成交面积当月同比由1月-10%收窄至2月的-3%（已剔除春节影响）。成交价方面，无论是百城样本新建住宅价格还是70大中城市新建商品住宅价格指数环比都出现了回升，其中70大中城市价格环比更是自2021年9月以来首次出现由负转为0%，价格止跌企稳迹象初步显现。但百城样本中，价格环比下跌的城市仍占据62个，分城市能级看，一二线城市表现均明显优于三线城市，整体市场的趋势性回暖仍有待进一步观察。

二手房方面，春节后出售挂牌数量及价格明显提升。出售挂牌数量指数基本恢复至去年同期水平，出售挂牌价格指数触底回升。其中，三线城市挂牌放量最为明显，而挂牌价格方面一、三线城市显著提升，二线城市持平。与此相对，二手房成交量及成交价格回暖的势头明显偏弱，并未出现明显的企稳反弹迹象，说明卖房者及购房者对房地产市场的判断开始出现一定分歧。租房市场亦出现了类似的情况。这说明，市场预期已从2022年的一致性转弱逐步转向市场多空预期产生分歧。这是市场预期边际好转的积极因素，但市场预期的完全扭转，有赖于供给端房地产行业资产负债表修复以及需求端居民刚性和改善性购房需求有效刺激释放，这个过程并非一蹴而就，或仍将需要经历较长时间。

购房需求的释放除了利率价格因素外，更取决于居民就业预期、收入情况的实质性改善。2月，5年期以上LPR报价4.30%，已维持6个月不变，但在首套房住房贷款利率政策动态调整机制下，多地已下调首套房贷利率。而1月居民新增人民币存款仍处高位，新增中长期人民币贷款仍同比减少，说明居民加杠杆买房的能力及意愿仍不足。与此同时，提前还贷潮自2022年下半年以来持续成为热点，关于提前还贷排队的相关话题在2月多次成为热搜。

供给端：

房企融资条件有所改善但主体集中，信用风险有所缓释

2022年四季度以来，中央层面供给端政策持续加码，“三箭”齐发，在银行信贷、债券融资、股权融资方面支持房企的合理融资需求。今年1月，央行、银保监会召开了银行信贷工作座谈会，强调保持房地产融资平稳有序，并实施改善优质房企资产负债表计划。2月，证监会启动不动产私募投资基金试点工作，促进房地产市场盘活存量。从实施效果看，2000亿元“保交楼”贷款支持计划授信额度已在去年底宣布发放；债券融资方面， 12月境内净融资超200亿元，但1-2月重回低点，且今年以来融资改善仍集中在国央企主体，境外融资自2021年9月以来基本持续收缩；股权融资方面，250家H股及A股房企中，目前已有超30家房企筹划股权再融资，其中大部分为定向增发。总体来看，房企融资条件在去年底有所改善，但可持续性未呈趋势，且改善的主体仍相对集中。

债券违约主体基本稳定，违约规模持续扩大。截至2023年2月28日，房地产行业境内债券主体维持在35家，违约债券余额从去年底的1684亿元逐步提升至1742亿元，主要为已出险房企在后续债务到期时均通过展期方式处理。整体看，房企风险释放有所放缓，房地产信用债利差中位数也自去年底以来出现明显回落。

从土拍市场及开工情况看，因大多数城市尚未发布年度供地计划，叠加春节假期供应冷淡以及自然资源部要求全面推行“预供地”制度等因素，1-2月供地及成交维持低位。而去年以来城投性质企业托底土拍市场现象明显，该类型企业开工率远低于房地产开发企业平均水平。对房地产开发的节奏及力度不宜过分乐观。

销售及回款方面，根据克而瑞数据，1-2月百强房企实现销售操盘金额8190亿元，同比降幅较上月收窄至-11.6%，央国企及部分优质民企发展韧性较强、中小房企竞争力不足，行业格局继续分化。

市场：

强预期抢跑明显，政策东风仍可期

2021年四季度以来，由于重点房企流动性问题，地产调控政策转向以稳为主，在“房住不炒”的总基调下支持房地产市场平稳健康发展。随着行业发展不稳定性加剧以及政策效果明显钝化，政策持续加码，目前已进入第四阶段，中央层面供需两端共同发力。

从资本市场表现看，权益市场房地产板块估值中枢整体回落，但在2022年4月、9月及12月出现了短暂而幅度客观的反弹行情，与政策节奏高度一致，说明资本市场交易主线仍基于政策刺激带来的预期回暖，而基本面回暖带动的估值修复行情尚未出现。而与房地产相关的黑色、有色、建材等大宗商品板块，上涨行情抢跑现象更明显、持续时间更长，这主要受基建投资发力的需求共同推动。

展望今年，随着供给端及需求端政策进一步发力，市场预期有望继续好转，叠加低基数作用，商品房销售端量价同比有望在下半年趋势性转正，但房地产开工的同比回暖仍待时日。房地产本轮短周期的修复大概率呈弱复苏态势，不宜过分乐观，而长周期看，房地产市场需求拐点已过，行业运行模式亟待升级优化。

关键词： 房地产市场