房地产“新私募”落地有望盘活存量资产

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■张炜■记者周雪松

2月20日，有关部门启动了不动产私募投资基金试点工作，提出健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。日前，专家在接受记者采访时表示，此次政策源于“第三支箭”，为盘活房地产存量资产等注入了新的资金来源。

楼市“第三支箭”的延伸

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“此次有关部门设立不动产私募投资基金产品，相比过去的私募基金而言有较大的突破性。”易居研究院研究总监严跃进对记者表示。

“不动产私募投资基金试点对房地产业与私募基金都是利好，从我们了解的情况来看，私募基金从业人员的反应比较积极。”上海交通大学上海高级金融学院学术副院长严弘在接受记者采访时说，不动产私募投资基金试点放开了特殊种类的投资，可参与存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房等特定居住用房，是对原有规则的突破。

“这是对‘第三支箭’重要内容的响应，支持房企股权融资的延伸。当下房企普遍存在经营困难的问题，现金流压力较大，推动不动产私募投资基金试点有助于房企拓宽股权融资渠道，无论是对于缓解房企短期资金周转问题，还是对中长期‘降本增效’都会起到积极作用。”植信投资研究院资深研究员马泓在接受记者采访时说。

过去私募基金也可以投资住宅市场，但是2017年中国证券投资基金业协会出台《备案管理规范第4号》后，私募基金在涉及住宅市场的投资方面基本上被限制了。而在2022年11月“第三支箭”的政策中，提及开展不动产私募投资基金试点，助力房企探索新发展模式。所以，此次有关部门发文，实际上是落实了去年11月份的“第三支箭”。

严跃进告诉记者，此次政策最值得关注的有两点。

一是政策目的是盘活房地产市场的存量。这里的存量主要有三类：烂尾楼事件产生的不良资产、保障性租赁住房产生的存量资产、传统意义上的商业办公等存量资产。这是后续不动产私募投资基金的重点投放领域。

二是政策明确不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)、商业经营用房、基础设施项目等。其中存量商品住宅方面，在中基协《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》中明确，存量商品住宅是指已取得五证，已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目。这里有一部分就涉及到目前房企的保交楼项目。

便于获得新资金和投资

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在严跃进看来，此次政策使得私募基金的投资方向更加多元化，但是在传统住宅领域，主要是指存量住宅市场。此类私募基金参与后续房企保交楼、房地产资产收并购等空间增大，客观上也对于相关房企不良资产项目处置发挥了积极的作用，即获得了新的资金支持。

中指研究院企业研究总监刘水对记者表示，不动产私募投资基金试点正式扩大到商业不动产领域，丰富了私募基金类型，将为商业地产的投资者及所有者提供更好的投融资工具，将有助于促进房地产业良性循环，有助于房企盘活存量资产，增加融资渠道，支持房地产市场纾困。对于房企来说，引进不动产私募投资，属于股权融资，能改善房企的资产负债表结构，降低杠杆率，向新发展模式平稳过渡，有利于房企长期健康发展。与此同时，也为社会投资机构及居民增加了新的投资渠道。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次商业地产领域不动产私募基金正式落地，意味着房企股权融资再开一扇门。政策目的在于促进房地产市场盘活存量，满足房地产合理融资需求，转型发展，探索新发展模式。

据了解，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。此外，鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。

马泓分析认为，不动产私募投资基金的推出，给投资者带来两大利好：一是有利于存量不动产私募基金盘活存量资产；二是不动产私募理论上可以成为公募REITs的“预备队”，为公募REITs筛选提供更多优质项目。对普通的个人投资者而言，可以通过寻求多元的财富管理服务，借助私募基金等渠道间接投资，依托机构专业的投研能力，防范风险，更好地分享不动产私募投资基金的收益。

关键词： 存量资产