蒋玉才：不动产私募投资基金试点启动 推动项目全生命周期良性循环

讯(记者昝秀丽)深创投集团副总裁、深创投不动产基金管理(深圳)有限公司董事长蒋玉才日前在接受中国证券报记者采访时表示，启动不动产私募投资基金试点，有利于推动项目全生命周期良性循环，持续探索可持续发展的模式。蒋玉才还表示，期待公募REITs市场未来实现扩容后，与不动产私募基金实现更加全面的对接。

完善服务全生命周期的不动产项目

“不动产私募投资基金试点，是一项重要的资本市场改革。此前的基础设施REITs等重大创新，集中于成熟稳定的不动产资产，而不动产私募投资基金投向涵盖了全生命周期各阶段的资产，使得投资者能够更便利地参与早期的、孵化期的不动产项目投资，完善了资本市场服务全生命周期的不动产项目的能力。”蒋玉才说。

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在蒋玉才看来，不动产是一个资金密集型行业，相关主体需要多渠道筹集资金，包括基于企业主体的股权和债权融资，以及基于项目的股权和债权融资。此前，无论是基于企业主体的债权融资，还是基于项目的股权和债权融资，都比较依赖企业主体的信用。不动产私募投资基金试点的推出，打开了不依赖于企业主体信用，而是基于项目自身投资价值实现股权和债权融资的新途径，有利于促进不动产市场盘活存量、防范风险、转型发展。

谈及不动产基金与私募REITs、公募REITs底层资产的区别，蒋玉才表示，不动产基金和私募REITs、公募REITs相比，虽然底层资产都是不动产项目，但在产品载体、可投资的不动产项目范围、监管要求等方面有很多不同，所面对的投资者群体也各有不同。不动产基金以非交易所投资者为主，私募REITs面对交易所机构投资者，公募REITs更加开放，还能接纳散户投资。

从底层资产来看，私募REITs和公募REITs都要求底层资产现金流具有稳定性，通常是运营成熟的项目。而不动产基金的投资标的涵盖不动产的全生命周期，需要投资者具有更高的风险识别能力和风险承担能力，此次不动产投资基金试点也对投资者的适格性给予了充分关注和妥善安排。

蒋玉才分析，公募REITs作为证券交易所公开上市交易的投资品种，其更好的市场流动性可以带来更优的估值，不动产基金通过公募REITs退出可以为基金投资人创造更多的回报。因此，在不动产基金退出时，如果底层资产满足公募REITs的试点要求，通常会优选公募REITs退出。当前公募REITs市场底层资产主要集中于基础设施领域，但证监会表示将“加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围扩展到市场化的长租房及商业不动产领域”。期待公募REITs市场未来实现扩容后，与不动产私募基金实现更加全面的对接。

提高基金募资和投资决策灵活性

“投资不动产类资产时，通常需要通过股债结构设计，利用股东借款利息税前抵扣的方式，实现合理节省税收成本。这在公募REITs中已经是常见的安排。”蒋玉才表示，此次不动产私募基金放宽股债比限制，指引中规定“有自然人投资者的不动产私募投资基金，向被投企业的股权出资金额，不得低于该被投企业总出资金额的三分之一；全部为机构投资者的不动产私募投资基金，向被投企业的股权出资金额比例，可以由基金合同约定。”这样就能通过股东借款的方式实现合理降低税收负担，提升资产端收益水平，提高不动产投资基金对投资人的吸引力，也为承债式收购提供了空间，便于管理人根据投资项目收益最大化原则设计和落实股债结构安排。

“放宽扩募限制可以提高基金募资和投资决策灵活性。”蒋玉才进一步指出，过往私募基金扩募有着较为严格的约束条件，实践中私募基金管理人在发现优质的投资标的时，往往缺乏现成的基金载体进行投资，需要新发基金申请备案完成后方可开展投资，流程耗时较长。在不动产私募基金的试点新规下，基金可以一次备案多次募集，便于管理人根据投资标的的发掘、尽调和谈判进展，随时安排资金到位。同时，放宽扩募要求可以持续扩大单只基金投资规模，对管理人而言可以将更多精力投入到项目端的投资、管理和退出上，提高基金管理规模的边际效益。

蒋玉才表示，作为国内领先的私募股权投资机构，深创投集团对标国际一流投资机构，早在2017年就设立了专注于不动产基金投资的子公司——深创投不动产基金管理(深圳)有限公司。深创投不动产建立了优秀的团队，积累了基金管理和项目投资退出经验，取得了优异成绩。

“不动产投资基金的参与，有利于推动项目全生命周期良性循环，持续探索可持续发展的模式，我们也将积极作为，把握试点机遇，为不动产投资基金市场的发展壮大作出贡献。”蒋玉才说。

关键词： 良性循环