深圳保障房“1+3”新政TOP10疑虑与建议

1月17日，深圳市住房和建设局、深圳市司法局对《深圳市保障性住房规划建设管理办法（征求意见稿）》《深圳市公共租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市保障性租赁住房管理办法（征求意见稿）》和《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》四项政策（即保障房“1+3”新政）公开征求意见。

在第一时间广泛征求会员意见基础上，深圳市城市更新协会于2月10日召开深圳保障房“1+3”新政研讨会。本次会议由协会秘书长刘芳主持，特邀协会评估与咨询专委会副主任、合一城市更新集团董事总经理罗宇，深规院副总规划师许亚萍博士、上海建纬律所合伙人陈思斯两位行业研究中心副主任，研究员、广东诚公律所权益合伙人程庭刚等专家出席。来自星河、合正、中房、汉京、泰富华、瑞思、前海润禾、格衡、世鹏、鼎鸿、广和律所等20余位协会会员企业代表共同参与互动交流。

(资料图片仅供参考)

会议开始，罗宇主任结合二十大提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”以及深圳“二次房改”背景，对深圳公共住房/保障房政策发展及类型进行简要复盘，逐一梳理了深圳公共住房政策及类型，并从供给端、需求端两大层面延伸解读。结合已征求意见的城市更新配建保障房新规与现行政策比对分析，以及过去一年深圳住房供应创新探索多种模式，罗总认为长期来看，深圳将更大力度推动住房供给以解决市民住房需求难题。

专家代表

企业代表

随后，企业代表根据市场实践，交流各自对新政的理解和困惑之处。对部分疑问，专家进行了现场解答。最终，经集体研讨，反馈整理，涉及保障房尤其是共有产权房规划建设、概念明晰、路径明确、市场去化、退出机制、政策衔接等，主要有以下十大疑虑和建议：

1

建议明确保障性住房规划建设中，“历史遗留未完善出让手续用地”“产业园区配套用地”等概念定义，相关规划开发条件，地价测算标准，及建设保障性住房类型，比例要求，配建标准，具体操作路径等，以稳定市场预期，提升市场参与建设积极性。

2

城市更新商改居配建共有产权住房，其他更新方向以居住为主的，配建均为公共租赁住房，有待商榷。从经济平衡性角度，城市更新方向以居住或居住为主的，建议配建增加部分共有产权住房，而非单一的公共租赁住房，使得配建类型确定更科学严谨，同时保留适当弹性，避免一刀切。

3

符合条件的未完善征（转）地补偿手续的空地，是否仅限于现状空地不明确，建议进一步明确包括现状为建成区，原集体经济组织单位主导厘清经济关系后自行拆除建筑物形成的空地，有利于消除历史违建、鼓励参与保障性住房建设。原农村集体用地建设，提容部分可用于建设保障性租赁用房或共有产权房，由于两类住房收益差异较大，建议明确配建类型；历史遗留未完善出让手续用地，建议与《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》政策保持一致，配建共有产权房。

4

建议明确共有产权房配售条件，及移交政府的方式或途径，是无偿移交、限价回购，还是代售代租？同时，随着更多类型房屋纳入保障性租赁住房管理，建议尽早出台具体实施细则进行规范，以便更顺利开展供应分配、出租运营、监督管理等活动。

5

共有产权住房是深圳公共住房一次重大改革，需自上而下的制度保障，同时也要充分考虑广大群众真实意愿和住房需求，建议建立完善自下而上沟通机制，如在配建保障房时通过线上问卷调研等形式，提前对区域偏好、户型面积等需求进行调研，最大程度上契合客群需求，同时降低后续去化压力。

6

本次系列政策对深圳保障房甚至商品房的格局改变、影响巨大，目前仅在库安居型商品房/共有产权房的潜在保障房群体就高达20万户，因此建议谨慎制定及执行，充分做好意见征集及新老划断、过渡衔接工作，如明确共有产权房与安居型商品房、可售型人才房的衔接关系，原228号令是否取消或另行制定政策，建议予以明确。

7

结合深圳历史安居房供应经验，开发建设单位为资金回笼，多有积极入市意愿，且配售方案涉及配售对象、销售流程等，多为政府主导，可能因不可控原因，导致整体申购、看房、选房等节点推迟，建议针对供应量比较大的项目（如单项目一批次推售量达到2000套以上），采取单独申报配售方案，独立审批入市的灵活方式。

8

共有产权房剩余房源处理方式：①供应对象调整为本市常住居民：是否可转为商品房售卖？②转租赁住房：对开发建设单位有损收益，如何平衡收益，已缴地价如何处理？房源配售去化影响因素较多，开发建设单位也难以把控，若由政府部门即可“转为租赁住房”，将会损害开发建设单位合法利益及参与动力，建议对该条款进行优化调整，如住房保障主管部门将按照市场价格对应份额进行收购，再转为租赁住房或者其他性质等。此外，如配售两次后仍有剩余房源才进行供应对象调整，则项目市场口碑可能会受影响，不利于后期去化，建议参考北京操作方式，在初次配售方案中即为后续扩大供应对象留足口子，如明确针对本市户籍居民和非本市户籍居民的比例，以保证项目入市时提高选房率。

9

共有产权房丧失一定年限后转为全产权的权利，即意味着共有产权房作为全周期限制产权住房，预计满五年后仅进行产权份额交易的市场活跃度较低。主要逻辑在于：购房人以商品房50%的价格仅取得房屋长久居住权，丧失房屋其他增值、出租、抵押等处分权利，实质相当于长租房，但需一次性支付租金（虽可申请按揭，但因有资金成本，实质仍为购房人承担）。因此，以深圳租售比而言，即使按照商品房50%的价格计算，也远高于长期租赁代价，可吸取上海、北京等地政策执行经验教训，上海保留转为全产权的权利，而北京、广州等地共有产权房出现去化难，建议谨慎制定“不得转为全产权”的规定。

10

深圳城市更新项目周期较长、情况复杂、前期投入大，安居型商品房与共有产权房的住房类型转换对项目影响较大，建议对已列入计划的城市更新项目，继续按照228号令及其相关规定执行。此外，产业园区配套宿舍原则上用作社会主体出租的保障性租赁住房且不得转让，与《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》中工业楼宇及配套用房（含宿舍）可按规定进行转让的规定冲突，建议明确该条款适用范围，若包含城市更新、土地整备等不同类型的项目，建议针对不同时点项目进行处理，如在本办法实施前已纳入城市更新、土地整备计划的项目不受影响。

深圳市城市更新协会作为首家5A级城市更新行业协会，下设规划设计、产业与科技创新、政策与法律、财税、金融、拆迁谈判、绿色建筑与海绵城市、咨询评估、历史与文化保护等多个专委会；更有行业研究中心、行业信息中心、行业调解中心，持续为会员企业提供政策法规内训、实操经验分享、对标企业参访、服务商甄选推介等系列增值服务。我们一直致力于将会员服务做深做细做实，欢迎企业向协会提出需求，协会将积极发挥资源链接优势，提供深度创新服务，与会员企业携手前行。

关键词：