增城楼市价格战已近尾声

■增城某楼盘。

“您之前看的那套已经被预定了，要不要考虑其他楼层？”尽管广州楼市整体仍有待提振，但春节后的增城已现复苏迹象。据网易监测阳光家缘数据，节后（1.28-2.8）增城共成交403套新房，位居全市第一；其后是黄埔和南沙，分别成交246套和170套。随着市场信心逐步修复，增城新盘销售趋于理想，其中“小而精”的稀缺户型认可度颇高。有业内人士指出，受近年高价拿地影响，预计今年增城供应将有所放缓，加之市场信心修复，价格将企稳。

(资料图片)

■记者 魏鑫 文/图

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购房门槛低至80万元起，开发商打价格战揽客

受困于市场整体清淡、增城新房库存依然高企，开发商纷纷加码“以价换量”。原本就以主打价格优势的金地半山风华也不例外，据销售透露，当前总价与开盘之初已有40万元左右的价差。中指数据研究院监测，2022年增城新房成交均价仅为18989元/㎡。虽然春节后部分项目单元，价格有所回调，但低总价揽客仍是“主旋律”。

记者走访发现，整个增城除了新塘尚以“2字头”为主流，其他诸如朱村、中新、永和、石滩等板块，目前单价普遍为“1字头”。其中朱村板块价格更为内卷，2022年6月保利水木芳华以1.65万元/㎡的开盘价拉开价格战序幕；叠溪花园、中建联投学府悦城等项目也纷纷将均价调整为1.5万-1.7万元/㎡。与保利水木芳华一站之隔的大华城东瀚，折扣后为1.1万元/㎡，而其旁边的汇港威化国际项目，前两年的均价还是2.5万元/㎡左右。

原本就“1字头”遍布的永和板块和石滩板块，折扣也继续加码，2022年下半年，新入市的香江天辰就挂出1.5万元/m2的均价；金地半山风华一套新房更是不足百万元；石滩板块的碧桂园·星禧和敏捷绿湖首府，单价均在1.1万元左右，根据所售户型，总价约80万元起。

此外，即便整体房价最高的新塘板块，购房门槛也进一步降低。板块热盘诸如万科都会四季，在2021年开盘时均价约2.4万元/㎡，目前折后均价约2万元/㎡；此外，板块内多个热销项目，均有推出不同程度的折扣，进一步降低新塘的购房门槛。

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“吓跑投资客迎来更多刚需，最多时一天成交十几套”

正如楼盘销售人员所说，增城楼市打起价格战，“吓跑投资客，但也迎来更多刚需。”据网易房产监测阳光家缘显示，最近三个月，金地半山风华成交242套，位居增城新房销量排行榜首。可能是工作日的关系，记者走访时，金地半山风华的售楼部人并不算多，但据销售人员介绍当天有3套成交。“像今天人比较少，一天一般成交五六单，最多时一天成交十几套。这一批货量是去年12月加推的，超过一半已经卖完了。”据广州市住建局官网数据，截至2月8日，该项目新推组团去化已超七成。

曾被认为“高位站岗”的石滩板块人气也开始攀升，不仅敏捷绿湖首府夺得节后成交榜TOP3，一路之隔的碧桂园·星禧也频传捷报。“连番禺都有人跑过来买。”碧桂园·星禧楼盘销售人员表示，去年12月开始，不仅自己能很直观地感受到市场在变好，开发商也对今年的营销充满信心。“小区还剩一栋6号楼，预计会以1.3万元/㎡左右的价格入市。”

克而瑞数据显示，2022年增城新房网签量达15222套，依然位列全市首位。这些成交量从何而来？案场销售人员表示，来买房的客户刚需居多，去化效果也理想。

地产经济学家邓浩至指出，从区域上看，广州远郊、近郊有些特价单位可以考虑。“后市预计仍会继续挤压‘泡沫’，继续强调性价比。”

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主推70—90㎡小户型，市场认可度颇高

记者走访了解到，不管是此前卖座的保利水木芳华、新货入市的大华城东瀚，抑或金地半山风华，敏捷绿湖首府、万科都会四季等畅销楼盘，主推产品多在70—90㎡之间。其中大华城东瀚主打板块少有的64㎡两房，并且拥有小区“最好的位置”，不仅全部单元朝南，阳台视野也比77㎡三房更加开阔。

稀缺的产品特性成为大华城东瀚楼盘销售另一卖点，“别看是两房，很迎合年轻刚需对于首套房的喜好，与项目的目标客群匹配得上，目前已经卖得差不多了。”记者从案场销售的内部销控表看到，64㎡户型的去化率已有七八成。

此外，金地半山风华也同样主打板块稀缺66-89㎡全南向户型，并将最小的66㎡做成“2+1”房，但实用率较高。小户型让金地半山风华实现“超低总价”，也为楼盘带来不错销售业绩。记者走访其售楼部时，66㎡仅剩几个楼层可以挑选，79㎡则主要集中在15-25层等价格偏贵的楼层区间。“这里离科学城也不远，价格优势吸引很多在黄埔、新塘上班的年轻人来这边买，再加上70㎡以下的三房在区域内很稀缺。”案场销售表示，楼盘主要承接周边置业需求外溢，这部分购房客对价格比较敏感，也考虑二手流动性，“小而精”的稀缺户型认可度颇高。

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新盘入市速度放缓

高价拿地项目步履维艰

尽管部分入市新盘取得不错的去化表现，但作为广州的“东大仓”，整个增城的推盘节奏却有所放缓。有别于往年的年关冲刺，去年12月增城竟无一新盘入市，供应以新房加推为主。

克而瑞监测，在2021年-2022年广州已完成的五场集中供地中，增城合计成交涉宅用地25宗，其中有21宗已全面动工，占比84%；截至去年12月，已开盘的项目共有13个，占比52%。但值得注意的是，不少项目并不急于入市，克而瑞统计，目前尚未开放的8个项目中，有6个早已取得预售证。

部分新盘入市不积极，一方面是增城新房库存高企，在市场转暖前，入市后销售压力较大。中指院数据显示，截至2022年12月25日，增城库存量270.77万㎡，位居全市第一；另一方面，怎样在有限的市场下吸纳更多的客户，成为摆在诸多开发商面前一道难题，业绩压力下的价格、产品内卷仍在继续。

在此背景下，像保利水木芳华和大华城东瀚等热销新盘，由于拿地成本较低，即便低价出售也能保证利润，而与之相对的是徐福上坤云境风华等拿地成本较高的项目，虽然已获取预售证，但14262元/㎡的拿地价，即便降价入市也很难“断臂求生”。徐福上坤云境风华的售楼部至今尚未开放，工地也处于停工状态。此外，已有售楼部，但至今未开盘的联发悦璞园和珠江铂悦庭，也属于高价拿地的项目。其中珠江铂悦庭拿地价为10028元/㎡，而如今石滩板块的均价也不过1.2万元/㎡左右。

一名业内人士向记者表示，站在性价比和交楼风险的角度，近期置业的购房者可优先选择那些低价拿地的项目，“因为此类项目往往能兼顾价格优势和利润空间。”

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