优质房企流动性获政策支持—— 银行保函可置换预售监管资金

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近日，中国银保监会、住房和城乡建设部、中国人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，指导商业银行按照市场化、法治化原则，向优质房企出具保函置换预售监管资金。

“从目前情况看，民营房企信用风险是房地产市场问题的关键。由于风险无法缓释，金融机构过度避险，使其资金来源难以保证，施工竣工均受到影响，进而影响市场销售和资金回笼。”中国民生银行首席经济学家温彬说。

缓解房企尤其是优质房企的资金流动性压力较为迫切。“商业银行出具保函置换预售监管资金是一种积极尝试。”招联金融首席研究员董希淼表示，通过保函方式为优质房企提供流动性支持，更加灵活地满足房企日常资金使用需求，进而稳定房地产市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

根据通知，优质房企可以凭借银行出具的保函向住建部门请求释放预售资金监管账户内的相应额度资金。为保证置换预售监管资金“用好、管好”两不误，避免出现次生风险，通知从多方面进行了严格规定。

首先，置换金额有额度。根据通知，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的70%。与此同时，监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。

其次，并非所有商业银行都能开展相关业务。中国银保监会相关负责人表示，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。

此外，商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房企出具保函置换预售监管资金。“商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款的授信标准，充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展该项业务。”上述负责人说。

再次，房企用钱“不可任性”。通知明确提出，房企要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。此外，房企要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。

多位业内人士表示，该项业务有助于改善部分商业银行此前的过度避险行为，推动商业银行平稳有序为房企发放贷款，满足房企的合理资金需求，进而形成良性循环。若优质房企资金流动性问题得到缓解，将会形成示范效应。