国泰君安证券:地产行业竞争格局正在重塑进行时,市场加速出清的同时新玩家入场
时间 : 2022-11-10 08:37:11来源 : 金融界
(相关资料图)
房地产:新天下,新玩家
楼市增速放缓,带动整个产业链发展减速,各个环节,尤其是建筑和TOD规划方和房企开始互相渗透,新玩家逐步涌现。在整体土地市场大幅下行的同时,传统民营房企拿地大幅下行,而央国企的占比大幅提升。与此同时,土地市场出现新晋玩家,包括建筑企业和城投背景的轨交公司。当前由于房企,尤其是民营房企融资受限,而央国企背景的企业融资享有优势,非地产为主业的其他行业的公司有经营性现金流支持,使得土地市场出现新晋玩家,行业竞争格局开始发生改变。
我们认为,未来的行业生态一定会呈现出两大特征:之一:信用壁垒仍然是核心,重视央企背景的新玩家,且在一二线城市已经能看见新玩家占比提升。1)非房企销售占比已经提升。2022年上半年,核心22城中成都、青岛、南京等16个城市的销售榜单中非房企占比出现提升。核心22城TOP20销售企业中,非房企公司平均销售占比约14.6%,较2020年提升3.9pcts。2)在拿地市场,也如此。2022年核心22城中城投和建筑背景的企业分别占比26.9%和9.4%。其中,建筑企业占比较高的城市包括济南、天津、重庆、北京和郑州。建筑企业主要是以央企为主,包括中国铁建(601186)、中国建筑、中国交建(601800)等。城投公司占比较高的城市包括武汉、沈阳、苏州、福州和成都。
特征之二:随着地产行业利润率的持续下行,低价值行业企业向高价值行业延伸,最后形成产业链的相互渗透,并以此作为未来存量市场的壁垒。除了非地产主业的企业进入房地产领域以外,以保利、华发为代表的企业也在向产业链延伸。2020年保利与碧桂园便已成立“保碧基金”,2022年保利资本与皮阿诺(002853)、科顺股份(300737)等公司签订(框架)协议,拟在产业链进行投资和整合,而华发集团也战略入股维业股份(300621)。
地产行业竞争格局正在重塑进行时,市场加速出清的同时新玩家入场,预计2023年销售榜单继续发生改变。随着2022年10月底证监会允许非地产主业企业A股再融资,地产行业加速出清。继续推荐二线央国企,受益中交地产(000736)、建发股份(600153),并持续推荐一线央国企,如保利发展(600048)、招商蛇口(001979)、万科A等,同时,结构性资产荒已经出现,推荐金融街、中新集团(601512)等,受益中国国贸(600007)。
风险提示:政府重新放开前融再走土地金融模式,市场需求加速下行。
关键词: 地产行业
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