房利美：美国房地产衰退还未结束 今明两年将持续下跌

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美国抵押贷款巨头房利美（Fannie Mae）认为，房地产市场的衰退还没有结束，随着市场进入季节性放缓的夏季和秋季，下跌势头可能会再次加速。

截至2023年第一季度，以私人住宅固定投资（住房GDP的核心）衡量的美国住房市场活动，名义上已连续四个季度下降。更多的收缩可能即将到来。事实上，房利美预计住宅固定投资将在2023年第二季度（-5.9%）、2023年第三季度（-9.1%）、2023年第四季度（-6.4%）和2024年第一季度（-1%）持续下降。

房利美经济学家在上周五发布的一份报告中写道：“目前正在建设的多户住宅数量创历史新高，预计将今年晚些时候到2024年投入市场。再加上建筑贷款信贷收紧，我们预计今年晚些时候新开工的项目数量将大幅放缓。”

根据房利美的预测，多户住宅建设速度的放缓将抵消独户住宅带来的任何经济提振。

在过去的一年里，房地产市场一直是美国经济陷入衰退的少数几个领域之一。这种情况可能很快就会改变，房利美的预测模型认为，美国房地产市场的下滑将会溢出，并将美国整体经济推入衰退。

事实上，房利美预测美国GDP将在2023年第三季度、2023年第四季度和2024年第一季度持续下降，降幅分别为1.2%、1.7%和0.5%。

房利美（Fannie Mae）的经济学家写道：“最可能的结果是温和的衰退，而衰退的时间仍然是主要的悬而未决的问题，因为如果与工资相关的通胀压力没有消退，美联储可能会在更长时间内维持紧缩的政策。”

虽然房利美的预测模型预测美国房地产市场将帮助把经济拖入衰退，但该公司的经济学家也认为，美国房地产市场将成为抵御深度衰退的缓冲。

他们写道：“我们认为，住房建设和汽车行业的状况可能更像是对衰退严重程度的缓冲，成为最终复苏的潜在推动力，而不是阻止复苏的手段。”

与预测明年房价小幅上涨的Zillow和CoreLogic不同，房利美认为房价调整将很快恢复势头。房利美的预测模型预测，以房利美房价指数（Fannie Mae home Price Index）衡量的美国房价在2022年第四季度至2023年第四季度期间下跌1.2%，然后在2023年第四季度至2024年第四季度期间再下跌2.2%。如果这成为现实，将标志着房利美房价指数自2012年以来首次出现年度下跌。

房利美预测，到2024年第四季度全美房价触底时，美国房价将比2022年第二季度的峰值低5.28%。就地区而言，结果可能会有很大的不同。

这一预测意味着房地产市场将只是温和调整，而不是崩盘。

房利美（Fannie Mae）表示，全美房价不太可能崩盘的原因是缺乏转售库存。事实上，活跃库存仍比大流行前的水平低40%。

房利美首席经济学家邓肯（Doug Duncan）在最近的一份报告中写道：“尽管与前几年相比，抵押贷款利率仍然较高，但住房供应的严重不足仍然支撑着房价。当然，待售房屋的短缺目前正因所谓的‘锁定效应’而加剧，这种效应继续阻碍大量抵押贷款利率较低的家庭将其房屋上市。”

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