楼市调查 | 北京城建低价逻辑 网红盘城建·国誉燕园3万+单价背后

观点网 继2022年11月首开捷报后，北京城建·国誉燕园近日二期开盘再传售罄消息。

3月5日晚间，北京城建国誉燕园官微披露二批次销售情况，3月5日下午3:55整，线上选房系统再次开启，14分04秒后，188套房源售罄，所有标签由蓝变红。

【资料图】

而在2022年11月13日，该项目于13:00整首次开盘，线上选房系统准时开启29分04秒后，482套房源全部售罄所有标签由蓝变红。

以上两个批次总计销售670套房源。

回顾2022年北京全年集中供地，北京城建分别以主体“北京城建投资发展股份有限公司”及全资子公司北京城建兴顺房地产开发有限公司、北京城建兴华地产有限公司，在第二、三、四批集中供地中，独立竞得昌平、顺义、通州各一宗地块。

数据来源：公开资料，观点指数整理

具体为昌平区六环路土城出口土城新村改造土地一级开发项目A-07地块、顺义区顺义新城第5街区SY00-0005-6021、6024、6033、6035地块、6034地块、通州区永顺镇邓家永顺镇邓家窑及永顺村南部地块土地一级开发项目FZX-0501-6007地块。

所获三宗地块中，两宗为底价成交，而通州地块溢价率仅为0.54%。三宗地块对应销售指导价则为3.9万/平米、4.4万/平米、6.5万/平米。

此次二期开盘的国誉燕园，即为上述第二批集中供地中获取的昌平地块。

该项目全盘规划约2万平米幼儿园+小学教育配套，约5万平米商业金融用地，自带约2600平米配套商业，配备业主食堂等生活配套，另配有公交场站。

社区规划打造的均为6-10层精装低密洋房，1.8低密度，40%绿化率，产品功能上打造建面约58-127平米一至四居精装户型，一梯两户的比例占到全社区的95%。大多数户型做到南北通透、全明格局，得房率均在80%以上。

该楼盘最为市场关注的则是低价，这一点在官方宣传中也并不避讳。

北京城建在项目宣传中这样表述：“相对于六环内普遍5万+的均价，北京城建·国誉燕园拥有足够震撼且惊喜的价格，均价仅3万+，总价300万起，即可置业78平方米三居，总价可省下100万，且含精装。”

事实上，观点新媒体早在项目首次开盘时就曾关注到，国誉燕园为北京第六座国誉府系，坐落于有“海淀北部科技园区后花园”之称的马池口板块，与海淀北部科技新区CID接壤，承接南部科技精英外溢居住需求。

相关资料显示，在一批次482位业主的成交分析中，互联网菁英、教师等高知高智群体占据总成交60%。这一比例，极大依赖于项目地段。

另一方面，据中原房地产数据显示，2023年2月北京昌平区新房销售均价为4.93万/平米，这一单价较国誉燕园销售指导价高出约26%。

该机构数据亦显示，2023年2月北京顺义区、通州区新房销售均价分别为4.17万/平米、5.34万/平米。从均价水平来看，北京城建星誉BEIJING、国誉朝华的销售指导价4.4万/平米、6.5万/平米，价格优势不再凸显。

其中，北京城建星誉BEIJING项目打造70-116平米两至四居，规划洋房及小高层，共计1532户。

项目邻近仁和公园及顺义新城滨河森林公园，北侧为顺义区妇幼保健院。地块周边还有北京市顺义区第一中学、顺义区第九中学等优质教育资源，配套设施齐全。目前距离项目最近的地铁站为15号线顺义站，但有三公里之远，而规划中的地铁铁R4线临河站如能建成，交通便捷程度将明显提升。

此外，位于朝阳北路北侧的北京城建“国誉府”系第七子——国誉朝华将于本月8日开放展示中心，项目主力户型或为7平米两居和84-89平米三居，预计首付180-190万。

从交通上来看，国誉朝华距离地铁6号线物资学院站约700米，可以称得上是三项目中轨道交通最为完备的。其次，项目距运河商务区约2.7公里，乘坐6号线向东1站即可抵达，向西3站还可抵达长楹天街商圈。

周边3公里范围内还有华联购物广场、北京胸科医院、温榆河滨河森林公园北区、五里桥公园等配套。

但综合来看，相对成熟的轨交与周边配套，或许是国誉朝华成为三项目中单价最高的原因之一。0.54%的拿地溢价率，对于最终售价或多或少也有影响。

低价买规划预期，或是高价买更为完备的成熟区位，一直是摆在消费者面前的选项。对于刚需而言，近的可能也就是更合适的。

不同于中海、华润等偏爱区域板块的集聚效应，北京城建在京项目布局看上去更加分散。

与此同时，除底价摘地外，北京城建亦通过参股及联合体拿地形式，增获土地项目。

数据来源：公开资料、观点指数整理

例如，2022年第三批集中供地中，建发房地产集团有限公司的控股子公司北京兆昌房地产开发有限公司以32.66亿元竞得生命科学园项目。

2022年9月30日，兆昌公司设立全资子公司北京兆城房地产开发有限公司，注册资本33亿元，负责生命科学园项目开发建设，而北京城建在建发摘得地块后参与生命科学园项目的合作开发。

该项目案名建发城建·文源府，于去年12月开盘，项目紧邻建发珺和府和北清云际，6.2万元/平米的价格相较于周边二手次新房动辄7万+的市场行情，再次成为该区域内的价格“洼地”。

公开信息显示，在昌平网签排行榜中，建发城建·文源府名列前茅。

2022年北京第二批集中供地中，北京城建仅有的联合拿地是与京能置业一起。京能置业股份有限公司和北京城谷恒泰房地产开发有限公司联合体底价8亿元摘得平谷区府前街旧城棚户区改造项目（二期）B、D地块，北京城建房地产开发有限公司持有后者50%股权。

该项目销售指导价3.2万元/平米，于去年10月开盘，案名为北京城建·京能·樾园。

周边在售新房包括北京城建樾府、都丽华府等，销售均价3.1万元/平米-2.9万元/平米不等，以及共有产权住房晟贤悦府，均价1.65万元/平米。

关键词： 北京城建 生命科学园 顺义新城