全球热头条丨开盘满月网签率20%，恒裕柏悦湾销量迷局

乐居财经孙肃博12月26日，据深圳市房地产信息平台显示，深圳恒裕柏悦湾已签订认购书的房源有118套。

11月22日，深圳恒裕柏悦湾推出一张开盘海报。开盘后，恒裕柏悦湾官微发文称，开盘当日累计卖出576套。

据恒裕柏悦湾公布的楼层平面图显示，其楼层分为高区和低区：1栋1单元5-21层、1栋1单元23-42层、1栋2单元4-21层、1栋2单元23-42层、1栋3单元和4单元4-22层，1栋3单元和4单元24-47层。1单元和2单元为写字楼，3单元和4单元为精装公寓。

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而此次开盘，恒裕柏悦湾要出售的是36-77平米公寓，主要集中在3单元和4单元。这两个单元户型一样，每层24户，22层以下有8部电梯，24层以上保留了4部电梯。在高区部分，原低区的电梯井位置增加了约48平方米的使用面积，让原来两端的4套公寓各增加了12平方米。

将低区之上空出的位置，计入可售面积，是很常规的做法。但在3单元和4单元的平面图上，却发现了一个公开的秘密。可以清晰地看到，南面的第17户和第18户把走廊的空间“占”了，形成了断头路的奇观，大门与端户遥遥相对。此做法让这两套的面积比第16户和第19户各增加了17平方米，令户型达都达到59平方米。

从4楼到47楼，刨除架空层，可售的楼层约40层，每层“多”出约34平方米，3单元和4单元，就“多”出了2720平方米。

但从深圳市房地产信息网上查询，恒裕柏悦湾预售证显示，3单元和4单元的第17户和第18户，确实建筑面积达到了58.76平方米，而隔壁第16户的建筑面积为42.41平方米。1单元和2单元的写字楼也存在类似的情况，一部分南面的走廊，也被“划入”第15户和第16户。

在很多地产操盘手看来，恒裕柏悦湾把部分走廊划入可售面积，比较罕见。“既然预售证显示有这部分面积，那就是合规的。”一位不具姓名的建筑设计师表示。按照消防规定，室内任一点至最近疏散门的消防疏散距离不超过25m。

但他表示，如果自己设计此类公寓，不会采取这种“冒险”的做法，有部分户型的消防疏散距离是最大的极限。一旦出现灾难，住户的消防疏散逃生距离将是最大极限，存在潜在安全隐患。

“合规，但不代表合理。”他进一步解释。这种极限的消防距离，地产商是否提前做到售前不利于因素公示告知，客户是否知晓发生灾害时的潜在消防逃生的不确定性。

在容积率不变的情况下，恒裕柏悦湾的做法，从某种角度来看可以节约开发商的成本。

例如：单层面积增加，层数会减少。目前，恒裕柏悦湾每层建筑面积在870平方米左右，每栋从走廊中“划入”可售面积约1360平米——相当于1.5层的面积。还要一种可能，恒裕柏悦湾属于200米的超高建筑，如果突破200米高度，从抗震要求上，也可能增加成本。

深圳柏悦湾将通道上的面积加入可售面积，是一次公寓领域的设计“创新”。这个创新者，是深圳的豪宅开发商恒裕集团。

据乐居财经查阅，深圳市蓝色空间创意城市基建有限公司为开发柏悦湾的项目公司，最早成立于2018年1月，注册资本1000万元，由深圳市泰合瑞思投资有限公司和世纪星源分别持股75%和25%。其董事长由恒裕集团董事长龚海鹏亲任。

泰合瑞思背景深厚，深圳市恒裕华飞投资发展有限公司和深圳市优瑞商贸有限公司分别持股80%和20%。恒裕华飞由恒裕集团和华融资产分别持股51%和49%，也是它们联合投资的唯一公司。

据乐居财经披露，柏悦湾项目最早是世纪星源旗下的旧改项目，联合瑞思集团一起操盘，但经过七年时间，依然没有进展，中间还出现过官司。

直至2019年，瑞思集团董事长崔湘秀把柏悦湾的大股东让给了恒裕集团。世纪星源的控股股东把持有世纪星源12.47%质押给了龚海鹏的弟弟龚泽民。

2020年1月7日上午，恒裕柏悦湾正式动工。到2022年11月22日开盘，这个项目已经走过了10年。但最早规划的50000平方米住宅（含保障性住房6500平方米）不见了，变成了公寓和写字楼。

在柏悦湾取得预售证前夕，蓝色空间收到世纪星源的一封催款起诉书，要求立即付款2908万元。按约定，柏悦湾每年是要向世纪星源支付8000万元股息的，直到项目开发完毕。