与股东做生意，建发物业开出良心价

文/乐居财经邓鑫妮

位于厦门水仙路上的海光大厦已经有些年头了，雪花纹路的建筑外立面留下不少岁月的痕迹。站在大厦高层，一眼就能看到江对岸的鼓浪屿。

(资料图片)

1995年，由建发房产代建的海光大厦拔地而起，35层的高楼吸引了不少人的目光。没多久，建发物业（02156.HK）开始接管这里，而这也是其成立后承接的第一个服务项目。

脱胎于建发地产业务的建发物业，在经历分拆上市后，再度被装进建发国际。建发的左右手腾挪也越发得心应手，六年前转让给建发物业的一家公司，如今建发国际又从中买入25%股权。

12月22日，建发物业表示将出售厦门兆慧网络科技有限公司（简称“兆慧科技”）25%股权，买方厦门益悦置业有限公司（简称“益悦置业”），代价约339.3万元。

这是一笔关联交易。建发国际间接全资控股益悦，同时建发国际还持有建发物业37.83%股份。

据公告内容，兆慧科技出售后能获得更多上下游产业链信息，推动业务发展，不过能被建发国际挑中收购，也有其自身的实力。

2021年兆慧科技净利润超过400万元，同比涨幅超过10倍，按照这个增长趋势，今年的利润或许会更高。值得一提的是，益悦置业曾经将兆慧科技转手，时隔六年再度入股。

标的净利增长10倍

收购完成后，建发物业仍通过厦门益睿投资持有兆慧科技75%股份，后者的业绩照样会并入建发物业。此前，益睿投资是兆慧科技的唯一股东。

兆慧科技原本是益悦置业的资产，2016年益睿投资获得全部股权，转让价格不得而知。

不过，这次出售的价格也较为实惠。2021年，兆慧科技净利润407.24万元，益悦置业收购市盈率约为3.3倍，目前建发物业的市盈率（TTM）为24.55倍，远高于收购市盈率。

兆慧科技成立于2015年9月，注册资本1000万元，实缴资本50万元，其业务主要覆盖增值服务，共研发有智慧社区、智慧园区、智慧工程三大产品线。2021年，公司收入3859.63万元，净利润407.24万元，在上一年35.48万元基础上增长了10倍。

兆慧科技的营收增长，在建发物业身上也有体现。后者共有六大社区增值服务业务，其中智能社区服务收入涨幅最为明显。2022年中期，智能社区服务收入3777.8万元，占增值服务比重20.6%，上一年同期，该业务收入只有316.9万元，占比3.5%。

这笔合作不是兆慧科技的独角戏，收购方的资源对其也有不小的吸引力，能够加强兆慧科技与建发国际等地产公司的联系。

出售公告中，建发物业表示：出售事项有利于厦门兆慧获得更多上游产业链的信息，优化和提升为地产开发商提供的定制化服务，从而推动有关业务的进一步发展。

关联方“进货”

收购关联方的资产，对建发国际来说早已不是新花样。半个月前，建发国际才刚从控股股东手中收购福建兆润，转头就看上了建发物业手中的资产。

12月6日晚间，建发国际表示，将向控股股东建发房产收购福建兆润100%股权，作价约1006.28万元。

此外，建发国际参与收购的子公司要按比例偿还福建兆润和项目公司的股东贷款（本金及利息），约为15.52亿元。

福建兆润内有乾坤，其持有一家项目公司49%股权，而项目公司主要资产为位于上海的两宗地块，是建发房产与华发在今年才刚刚摘得的，两宗地块成交价合计为39.51亿元。

在今年的土拍市场，常能见到建发的身影。几个月前的上海第三批次土拍，建发再度以52亿元拿下闵行的地块。

据克而瑞地产研究数据，2022年1月-11月，建发房产新增土地货值823.7亿元，排在新增货值榜第十位。同期，新增土地价值633.9亿元，新增土地面积251.2万平方米，分别排在榜单第七和第十二位。

除了有控股股东“投喂”，建发国际自己也已经开启“买买买”模式。

上半年，建发国际完成收购建发物业35%股份（约4.68亿股），总对价16.4亿港元，并额外从卖方“益能”手中无偿获得16%的投票权。建发物业再次成为建发国际的附属公司，业绩也同时并表建发国际。

这次收购，建发国际真金白银交的钱并不多，大部分通过配股抵债。建发国际为益能配发8000万新股，用以支付11.56亿港元的收购费用，余下约4.86亿港元则动用建发国际的资金支付。