每日消息!惠誉调整合景泰富长期外币发行人评级至“CCC+”，移出负面观察名单

乐居财经讯严明会7月21日，惠誉将合景泰富集团（01813.HK)的长期外币发行人违约评级(IDR)从“B-”下调至“CCC+”，将高级无抵押评级从“B-”下调至“CCC+”，回收率评级维持在“RR4”。所有评级已从评级负面观察名单中移出。

评级下调的主要原因是合景泰富集团即将有大量债务到期，再融资风险变高，流动性紧张。该公司正在为上述债务寻求再融资，但任何延迟都可能给其偿还能力带来压力。

(资料图)

关键评级驱动因素

再融资风险增加：合景泰富集团继续协商以其香港特区项目和中国地区其他资产作为抵押以获得贷款。虽然该公司已经完成了部分项目的再融资，但所需的大部分再融资仍在进行中。如果按计划完成，再融资安排将足以覆盖大部分近期到期的债券。然而，考虑到偿还9月份到期的美元债券的剩余时间有限，合景泰富集团面临着动荡的市场情绪和不断上升的执行风险。

大量债务到期：合景泰富集团在2022年剩余时间仍有102亿元人民币的资本市场债务到期，其中包括18亿元人民币在8月份转为可回售的在岸债券，9月份到期的9亿美元高级票据，以及在2022年第四季度转为可回售的17亿元人民币在岸债券和到期的8亿元人民币在岸债券。合景泰富集团在2023年上半年没有资本市场债务到期。

流动性收紧：在当前的市场环境下，惠誉高度关注受评房企的流动性和财务灵活性。惠誉认为，在2022年上半年合同销售额下降以及使用内部现金偿还在岸债务后，合景泰富集团的流动性净空已经减弱。

合同销售额恶化：2022年5月，合景泰富集团的合同销售总额同比下滑55%，至46.8亿元人民币，尽管这一数字比5月份高出13.6%。惠誉预计2022年其合同销售额将下降25%-30%，至770亿元人民币。合同销售额在2022年上半年下降了53%，惠誉认为该公司在实现2022年900亿元人民币的销售目标方面面临困难。销售疲软将继续对运营现金流构成压力，并导致流动性收紧。

环境、社会与公司治理(ESG)方面的考虑因素：合景泰富集团“财务透明度”ESG信用相关度评分项得分为"4"分。该公司的或有负债可能比之前披露的更高，且延迟刊发经审计财报。这对公司的信用状况产生了负面影响，并与其他因素一起构成本次评级的相关因素。

评级推导摘要

合景泰富集团评级的制约因素在于，其即将到期的资本市场债务再融资风险上升。惠誉认为，短期内合景泰富集团的资本市场融资渠道仍将有限，这表明该公司或会利用其自有现金来偿债。考虑到目前动荡的市场环境，惠誉认为财务灵活性具有高度重要性。

关键评级假设

惠誉在其对发行人的评级案例中的主要假设：

-2022至2024年间权益合同销售额为每年460亿-500亿元人民币(2020年为650亿元人民币;2021年上半年为390亿元人民币);

-未售土地储备可支持开发的年期保持在2.5-3.0年，且合景泰富集团将放缓拿地以供优先偿债(如有需要);

关键回收率评级假设：

-惠誉的回收率分析假设，由于合景泰富集团本质上是一家资产交易公司，其若破产将走清算程序。基于其所处房地产行业的性质，清算变现价值始终高于重组后持续经营。

-按照评级标准扣除10%的行政费用。

清算方法

-清算价值估计是基于惠誉对可以在破产程序中销售或清算来变现并分配给债权人的资产负债表上资产价值的评估。

-对应收账款适用的折扣率由30%调至20%。

这一处理方法符合惠誉的《企业回收率评级及债务工具评级标准》。合景泰富集团的应收账款在其总资产中的占比较小，这是中国房地产行业的典型特征之一。

-物业库存净值适用45%的折扣率。合景泰富集团的库存主要包括竣工待售物业、开发中物业及拿地存款/预付款。不同物业类型适用不同的折扣率，最终推导出物业净值的混合折扣率。

-持有待售已竣工待售物业适用30%的折扣率。竣工商品房更接近可售库存，回收价值通常较高。合景泰富集团的历史毛利率一般在20%以上。

-开发中物业适用45%的折扣率。相较于竣工物业，开发中物业更难销售。而且，这些资产的工程进度各不相同。适用折扣率前的开发中物业余额已扣减经利润率调整后的客户保证金。

-对购地保证金及预付款适用10%的折扣率。与已竣工商品房相似，持有待开发土地基本等同于可售库存。合景泰富集团的土地大多位于大湾区。因此，惠誉采用了较标准中50%常规折扣率更低的比率。

-物业、厂房及设备适用的折扣率自40%调整至50%。原因是该部分资产主要为价值较低的楼宇。

-投资物业适用45%的折扣率。合景泰富集团的投资物业组合主要包括位于大湾区的商业建筑物。该组合平均租金收益率为3.3%，与行业平均水平相当。

-合资企业净资产适用50%的折扣率，合资企业资产通常包括已建成单位、在建物业和土地储备。50%的折扣率与适用于库存的基准折扣率一致。

-对扣除应付票据和贸易应付账款(建安费用及留存应付账款)金额后的超额现金不适用折扣率。惠誉假设超过未偿还应付账款的可用现金不可用于其他偿债目的，因此对超额现金不适用折扣率。

对境外高级无抵押债务按照偿还先后顺序进行债务价值分配所得出的回收率对应的回收率评级为"RR4"。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-流动性和融资渠道持续改善，公司及时解决即将到来的债务到期问题。

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-2022年剩余时间到期债务融资渠道或流动性进一步恶化。

-合同销售额或现金回款大幅下滑。

流动性和债务结构

今年内大量债务到期：合景泰富集团有102亿元人民币左右资本市场债务将在2022年剩余月份到期。合景泰富集团可能会寻求额外融资或流动性，但具体成效将取决于执行风险。

发行人简介

合景泰富集团是一家深耕住宅和商业房地产领域27年的中型房企。公司专注于大湾区和长三角地区中高端住宅、办公楼、购物中心和酒店的开发。

关键词： 合景泰富 亿元人民币 资本市场