云栖苑是什么项目?玺佳地产天价拿地一年依旧很低调

10月17日，昆明市自然资源和规划局发布了云栖苑项目的批前公示。

【资料图】

（图片来源于昆明市自然资源和规划局）

云栖苑是个什么项目？血拼姐在批前公示发布之前从未听过。

从规划中可以看到，云栖苑位于昆明市官渡区广卫片区矣六街道，东临商博街、南临15米规划道路，西临商海街、北临商城大道，用地面积约127.42亩，容积率5.25，建筑密度23.88%，绿地率40%。

（现状图，图片来源于昆明市自然资源和规划局）

从位置上看，项目位于新螺蛳湾商贸城旁边，靠近师专附小地块，再结合申报单位云南玺佳房地产有限公司可知，此地块原是俊发一年前转让的两宗地块之一。

2022年5月24日，昆明市官渡区自然资源局发布了两则土地转让结果公示。根据公示内容，俊发成功转让了新螺蛳湾2宗合计面积约161.23亩的住宅地，合计转让价格约26.65亿元。

这两宗土地的使用权面积分别为2.25万㎡（33.81亩）、8.50万㎡（127.42亩），用途为城镇住宅用地，土地使用权人为云南中豪置业，其为俊发旗下的全资子公司。

公开信息显示，这两块地块为俊发彩云城A10和A14项目用地。

其中，一宗土地《不动产权证书》证号为云(2020)官渡区不动产权第0720713号，使用权类型为出让，终止日期为2089年7月28日，证载使用权面积为22540.61㎡(33.81亩)，用途为城镇住宅用地。土地使用权人云南中豪置业有限责任公司申请将该宗土地转让至云南元澈房地产有限公司名下，转让价格为人民币6.06亿元。

另一宗土地《不动产权证书》证号为云(2020)官渡区不动产权第0429101号，使用权类型为出让，终止日期为2089年7月28日，证载使用权面积为84949.11㎡(127.42亩)，用途为城镇住宅用地。土地使用权人云南中豪置业有限责任公司申请将该宗土地转让至云南玺佳房地产有限公司名下，转让价格为人民币20.59亿元。

据当时的报道，若以2019年约19.2亿元的拿地总价计算，2022年以26.65亿的金额转让，2年时间，俊发在这场土地转让中大概可多赚7.46亿元，可以说也是一定程度缓解了俊发彼时的流动性困境。

接盘的云南元澈房地产有限公司、云南玺佳房地产有限公司两家企业十分低调，从天眼查可知，两家企业均于2022年4月成立，且两家企业均由云南源鉴房地产有限公司绝对控股。

（图片来源于天眼查）

云南玺佳房地产有限公司则在2022年8月3日进行了法定代表人变更，由唐浩元变更为陆光祥，该公司由陆光祥与王健两位自然人持股，股权各占50%。

（图片来源于天眼查）

此次过规的云栖苑便是云南玺佳房地产有限公司拿下的地块，之前为彩云城A14地块。

（区位图，图片来源于昆明市自然资源和规划局）

从规划中可知，云栖苑拟建8栋超高层住宅，9栋高层住宅，1栋幼儿园及商业裙房及两层地下室。

（总平图，图片来源于昆明市自然资源和规划局）

就目前市场而言，已经很少有超高层住宅，从总平图中可以看到，云栖苑最高楼栋（规划）为44层，约129.2米，超高层主要靠近小区外围，且大部分带有商业。参考5.25的容积率，后期居住体检将会大打折扣。

（效果图，图片来源于昆明市自然资源和规划局）

从已知的效果图可以看到，项目整体风格与之前的彩云城项目类似，色调以灰色为主，且因外围8栋均是超高层建筑，整个小区呈现包围之势。