套路还是利好？买房0首付再现江湖！有中介称只用支付5万元定金

在近20年国内房地产行业的发展过程中，仅出现2次全国性“救市”政策的放松。一次是在2008年金融危机之后，当时首付可以做到2成，房贷利率最低可以打7折，且不限购不限贷。另一次则是2014年，同样通过不限购不限贷来全面去库存。

而在当下，全国已经有超过10个城市跟进降首付的政策，且有不少银行放松了首付款来源的审核要求。虽然“救市”力度与前述两次全国性政策不可同日而语，但也足以在低迷的市场翻起波澜。

对于刚需来说，得首付者得天下，存够首付往往是“上车”前最艰难的一关。那么，购房者可以如何“利用”近期各种首付利好的政策？同时又需要注意规避哪些风险？

“最低首付”的门槛

2月中下旬，山东菏泽打响新年降首付第一枪，当地四大国有行下调了该市个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比从之前最低30%降至最低20%。截至目前，全国已有超过10个城市陆续跟进降低首付政策，其中包括重庆、江西赣州、广东佛山等城市。

紧随其后，3月初，郑州取消自2016年就开始执行的“认房又认贷”政策。调整后，拥有1套住房但已结清房贷的家庭，再次购房首付比例可由60%降至30%，并执行首套房贷款利率。这也意味着，降首付的“战线”已延伸至二套房。

实际上，新浪财经了解到，去年下半年就已有个别不限购城市降低了首付比例。以佛山为例，一位TOP20房企佛上项目的销售人士表示，去年下半年，佛山不限购区域（顺德区、南海区、三水区以及高明区）内基本所有楼盘都可以执行首付2成的政策。

“这些区域本身成交量就不多，加上去年整个市场行情都不好，我们现在上班除了偶尔开拓下客户外，大部分时间都是无所事事。”该销售人士说。

不过，最终客户能否获得20%的最低首付，关键要看买家本身是否“无房无贷”。根据该销售人士的介绍，如果买家在佛山外的城市拥有房产，但已经还清贷款，即符合“有房无贷”的条件，那或许还有机会获得最低首付，“具体得看银行政策”。而如果买家属于在别的城市“有房有贷”，那在佛山非限购区域买房就只能还是维持30%首付。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则表示：“照理说，银行对贷款人的信用要求、贷款记录有较强的要求，甚至可能会搭售理财或保险产品。另外，这也是当下额度充足、按揭需求下降的结果，若市场回升以后，预计这一政策又会收紧至25%或30%。”

目前推出降首付比例的城市均是不限购或者部分区域不限购的城市。早在2016年，央行与原银监会就曾发文，规定在不实施限购措施的城市，居民家庭首套个人住房最低首付款比例可为20%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于30%。

而全国各地楼市松绑政策的出台，无疑释放出强劲的维稳信号，尤其对于刚需来说，首付比例下调的情况下，虽然贷款和利息规模有所增加，但前期“上车”门槛降低，更有助于需求的满足。

0首付频现江湖

在明面上，有的城市已经降低首付，而在暗地里，其实开发商早就推出了各式各样的首付优惠。其中，从去年年末开始，在哈尔滨、天津、郑州等地的个别楼盘不乏“0首付”的宣传，今年势头更是朝惠州等大湾区城市蔓延。

比如根据市场消息，近日有中介发文称，惠州某项目可以实行“零首付”购房，购房者只需要支付5万元定金，剩下未付清的首付则可以做首付贷。

首付贷即相当于首付分期，实际上，这也是开发商“0首付”噱头背后的惯有套路，目的是为了加快去化，吸引个别有资金缺口的买家达成交易。

根据前述销售人士的介绍，目前开发商提供的首付贷方案一般有两种形式。一种是通过开发商销售介绍的过桥借贷公司，这些公司会先帮购房者垫资首付款1-2个月，每个月收取7%-8%的利息。等购房者完成网签后，再协助购房者在正规银行办理装修贷等借款，以此替换掉首付贷。

另一种方式，就是由开发商旗下或者合作的金融公司提供首付贷款，贷款年限可长达2-7年，年限不同，利率也有区别。需要一提的是，前述两种首付贷方案，均不会显示在购房者的征信纪录上。

“其实这些做法都是打了擦边球，我们明面上也不会很高调地告诉客户有这么个选择。同时在选择客户的时候，其实也要看客户资质，比如流水、工作单位，借款金额一般也会控制在30万以内。因为不管是过桥借贷公司还是金融公司，也是怕坏账的。”该人士直言。

2017年，住建部、国家发改委等七部门就曾发文明确指出，不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。

而对于购房者而言，撬动更大杠杆来买房亦存在较大风险。看起来上车门槛低，对刚需友好，但一旦申请了首付贷，购房者的还款压力会非常大。

首付款审核放松

关于首付的话题，近期还有市场消息称，有银行已不要求严查首付来源，且流水亦不再要求为月供的2倍。对此，有银行人士指出，新年过后，首付款来源的审核要求确实有所放松，但也不能一概而论，需要要看不同地区、不同支行的政策。

一位兴业银行广州某支行的业务经理向新浪财经透露称，对于购房者首付款来源，去年需要追溯到3级关系以上。如果给不出正当理由，就不能申请按揭贷款。

“比如购房者的朋友先将借款转给其父母，再由其父母转至购房者账上，银行会一直追溯到朋友借款的钱究竟是从哪里来的。”如今，如果是朋友的借款先转去父母账户，已经无需溯源，并没有时间要求。而如果是朋友直接将借款转给买房者，则依然需要提前半年。

而一位农业银行深圳某支行的业务经理则表示，对于首付款来源审核，其所在支行至今并未放松。但该业务经理也表示，如果是刚需客户，哪怕一部分首付款来源追溯到是朋友借款，但如果比例较小，考虑到刚需，审核条件也会相对宽松，“刚需的申请一般都很好批”。

值得注意的是，新浪财经了解到，近期消费贷亦有回暖迹象，不仅贷款额度有所提升，且审核要求也有所放松。不过，前述多位银行业务经理均直言，消费贷、经营贷等信贷资金违规流入楼市依然是“红线”，银行方面仍然会彻底围堵。

前述销售人士坦言，如果发现客户征信上有经营贷纪录，银行很有可能会先让客户先还清经营贷。“像我之前有个客户借了30多万经营贷，银行要求他必须出具结清证明，才能申请新的按揭贷款。”

前述农业银行业务经理则提到，对于有消费贷纪录的购房者，需要看这笔贷款的发放时间，以及需要购房者提供消费贷的用途材料，比如是买车还是装修，证明这笔钱没有流入楼市。

由于房企融资渠道的受限，叠加销售端按揭放款放缓，去年下半年，全国楼市连续多月出现房价急跌、成交低迷的现象。不过，自去年四季度以来，信贷政策不断释放松绑信号。

一方面，个人按揭房贷数据出现了止跌，根据央行公布的数据，个人住房贷款余额规模连续多月环比上涨。另一方面，1月份，5年期以上LPR下调5个基点至4.6%，带动全国多地房贷利率的下调。

有分析观点认为，随着政策的逐渐稳定，楼市底部或会在今年上半年出现，3-4月甚至可能会迎来小阳春行情。

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