【2021年北京租赁】市场回归常态总体向好政策支持下未来可期

2021年，我爱我家（000560）北京区域住房租赁交易量微高于2018年市场最高规模，达到历史新高；租金上下半年前升后降，总体与2019年租金水平相差不大；新增房客比以较低位运行，新增市场供不应求。预计2022年北京区域住房租赁市场将延续2021年向好趋势，租金波动仍将保持平稳。

交易量达到历史新高

市场回归正常运行规律

2021年，我爱我家北京区域住房租赁交易量微高于2018年市场最高规模，达到历史新高；同比较2020年增长超一成，略高于2019年5个百分点。整体来看，今年北京区域住房租赁市场基本消除2020年疫情影响，市场回归正常运行规律。

分月度来看，1-2月受春节假期影响，交易量走低；3月小阳春如期而至，交易量走高；4月小幅下滑后，5-6月逐月增长；7月毕业旺季交易量创年内最高；82月市场平稳下行，逐渐进入租赁淡季。

租赁需求主要集中在朝海丰昌

石景山近两年增长明显

根据我爱我家北京区域交易数据，2021年，北京住房租赁交易量分布前四区分别为：朝阳、海淀、丰台、昌平，占比分别为29.0%、17.8%、12.7%、11.0%，累计占比达到70.5%。

与上年相比，北京11个区的住房租赁交易量均有所增长。其中，石景山、房山、大兴、丰台四区的交易量同比涨幅较高，西城、东城、海淀交易量同比涨幅居中。与2019年相比，除昌平、通州、大兴、顺义四区交易量下降外，其余七个区交易量均有不同幅度的增长，石景山涨幅尤为明显。

综上可见，当前北京区域七成以上住房租赁需求集中在区域占地面积较大的三大城区——朝阳、海淀、丰台以及交通、配套较为便利与完善的近郊区——昌平。值得注意的是，近两年，石景山因其经济发展、交通便利、位置优势等，租赁需求有较明显的提升；而昌平因人口、资源饱和度高，顺义因配套不完善、地理位置较城区远等因素，租赁需求有下行趋势。

租金上下半年前升后降

总体租金水平与2019年相差不大

2021年，我爱我家北京区域的整租交易中，每平米的平均租金较上年有所上涨，总体租金水平与2019年相差不大；每套的平均租金略高于上年平均，但较2019年有所回落。因疫情影响，2020年北京区域整租租金下跌明显，故2021年租金同比涨势略显明显。

从月度数据来看，受交易量及市场季节因素影响，2021年，北京区域整租租金上半年逐月上升，下半年逐月下滑，7月达到年内最高水平；自此之后，连续数月下滑，截至年末租金略高于1月与2月，基本回落至全年较低水平。

新增房客比以较低位运行

新增需求较上年明显增长

2021年，我爱我家北京区域住房租赁市场新增房客比为0.16，比上年明显下滑0.15。2021年，新增房源量较上年有所下降；新增客源量较上年则有明显增长，达到近几年新高；新增房客比以较低位运行，新增市场供不应求。

九成需求集中在1-2居

中等户型需求较上年明显提升

2021年，我爱我家北京区域的整租交易中，两居室市场占比最高，达到51.8%，较上年上升1.4个百分点；其次是一居室，交易占比39.1%，较上年下滑0.4个百分点；三居室与四居及以上交易占比较上年分别下滑0.9个百分点、0.1个百分点。

总体而言，2021年北京区域住宅租赁市场需求依然集中在1-2居室，占比超过九成。2021年，北京区域中等户型需求较上年有较大幅度提升，而小户型与大户型需求量相对上年略有下滑，尤其是大户型需求已连续四年下降。

八成以上需求集中在2000-8000元

中低租金住房需求提升明显

2021年，我爱我家北京区域的住房租赁交易中，合同月租金段占比排名前三位的依次是2000-4000元、4000-6000元、6000-8000元，占比分别为40.7%、28.1%、13.5%，累计占比达到82.3%。与上年相比，2000元以下、2000-4000元、4000-6000元租金段占比分别上升2.2个百分点、1.8个百分点、1.4个百分点；6000-8000元、80000000元、10000元以上租金段占比分别下滑2.8个百分点、1.5个百分点、1.1个百分点。

综合来看，2021年北京区域住房租金需求主要集中在2000-8000元，占比超过80%，比上年提升0.4个百分点；其中，2000-6000元占比接近70%。2021年，北京区域6000元以下各租金段住房需求均有所提升，累计上升5.4个百分点；而6000元以上租赁需求则明显下滑。中低租金价位住房需求提升明显，中高端、高端租赁需求近三年持续下滑。

85后、90后成为当前租赁主力

30-35岁租客占比连续四年上升

2021年，我爱我家北京区域住房租赁交易中，租赁客户年龄在25岁以下、25-30岁、30-35岁、35-40岁、40-45岁、45-50岁、50岁以上的比例分别为16.3%、32.0%、22.0%、11.4%、6.9%、4.8%和6.5%。其中，30-35岁、35-40岁、40-45岁以及50岁以上租客占比较2020年分别提升0.36个百分点、0.38个百分点、0.31个百分点和0.43个百分点；25岁以下、25-30岁租客占比较2020年分别下滑0.18个百分点、1.25个百分点。

综上可见，2021年北京区域住房租赁市场，超7成以上租客集中在35岁以下，其中25-35岁租客占比达到54%，85后、90后成为当前租赁市场的主力军。2021年，北京区域租赁市场进入正常运行轨道，2020年因疫情影响而明显提升的25-30岁的租客占比今年已回落至2019年水平。

纵观近四年数据可以发现，当前租赁市场30-45岁租客占比呈逐年上升趋势，尤其是30-35岁租赁客户，2021年占比较2019年上升了近2个百分点，近几年占比提升幅度十分明显。这与北京区域购房总价较高，消费者买房理念、居住观念的转变有较大关系。

我爱我家研究院分析表示，供求方面，2021年，北京区域住房租赁交易量相比近两年均有一定的增长，且交易总量微高于2018年市场规模，达到历史新高。北京住房租赁市场已完全恢复至疫情前的运行节奏，常规规律下的3月小阳春、7月毕业旺季均如期而至。2021年北京区域整租平米租金与套均租金呈现上下半年前升后降的趋势，全年租金水平与2019年相差不大。新增房客比以较低位运行，新增市场依旧供不应求。

交易结构方面，2021年，北京区域九成以上住房租赁需求集中在1-2居室，且中等户型需求较上年提升幅度较明显。近七成租客的租金需求主要集中在2000-6000元，且近三年呈逐年上涨趋势，中高端、高端租赁需求则持续下滑。2018年以来，北京区域租赁市场30-45岁租客占比呈逐年上升趋势，尤其是30-35岁租客占比提升幅度十分明显。这与北京区域购房总价较高，消费者买房理念、居住观念的转变有较大关系。

最后，我爱我家研究院认为，2022年，国家政策端主张坚持租购并举，加快发展长租房市场，叠加北京良好的经济活力、城市吸引力、较强的人口流动性等优势，预计未来短期北京住房租赁需求依然较高，北京住房租赁市场依旧向好。

交易量方面，2022年，若不出现较大规模的疫情反复情况，预计北京区域住房租赁市场将延续2021年向好趋势，交易总量有望高于2021年，但涨幅不会很大。2022年全年租赁市场将保持正常运行规律，1-2月因春节临近，交易量走低，但受就地过年政策倡导影响，或有小幅反弹；3月交易量仍将达到年内较高水平；4月回落后，5-6月逐月回升；7-8月毕业季到来，交易量将达到年内最高水平；随后，92月交易量逐月回落，市场进入租赁淡季。

租金方面，2022年，北京区域住房租赁市场全年平均租金仍将保持平稳波动趋势。受交易量与季节因素影响，1-7月租金或呈小幅上涨趋势，且涨幅将低于上年同期水平；8月开始市场下行，租金逐月回落，年末租金将达到年内较低水平。

关键词：常态