“钻空子”行不通了？法拍房明年起也限购，“曲线购房”路正被一步步纠偏……

一度被视为“曲线购房”途径之一的法拍房，随着数量逐年上涨，随之曝光的问题也越来越多。在楼市调控的深入下，法拍房正走上纠偏的道路。

21日上午，最高人民法院在全媒体新闻发布厅举行全国法院执行领域突出问题集中整治建章立制成果新闻发布会。会上还发布了《最高人民法院关于进一步完善执行权制约机制加强执行监督的意见》《最高人民法院关于人民法院强制执行股权若干问题的规定》和一批涉执信访案例，并回答记者提问。

这其中，记者发现，最高院新出台的这两份文件涉及到法拍房的问题。比如，以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式。拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。

此外，针对股权执行中的评估难问题，最高院这次明确，在评估机构无法出具评估报告时，人民法院可以结合案件具体情况和股权实际情况进行“无底价拍卖”，但起拍价要适当高于执行费用。

法拍房明年起被限购

这不是最高院第一次纠偏法拍房问题。

就在前两天，12月19日，最高人民法院在其官网发布了《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，这一《规定》明年1月1日起施行。《规定》明确指出：人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。如果出现流拍，不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债，人民法院不予支持。

这意味着：不具备被拍卖房产所在地购房资格的购买人无法参与法拍房竞买，过去那种通过买法拍房钻限购政策漏洞的办法行不通了。

这是全国首个系统性的司法拍卖房政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这对于促进司法拍卖房市场的健康等有积极的作用，主要在于三个方面：

1、落实限购政策。

此次政策最大的亮点在于，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。换句话说，对于落实房产限购的城市，其法拍房也要纳入其中。这两年，一些重点城市都推出了限购政策，但是其中部分城市的房产并不包括法拍房。这也使得此类城市法拍房的交易比较活跃，因为可以规避或回避限购政策。所以从这个角度看，此次政策规定，若是竞买人本身是受限购政策影响的，那么其竞拍法拍房也是不允许的。此类政策，将促进此类法拍房市场的更快降温，也打击了借法拍房来变相炒房的现象。

2、购房资格的界定更为清晰。

此次政策明确，人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前，应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料。换句话说，此次对于购房资格的审核，明确了界定的时间点，即从认购到最后成交。这样做，也是为了防范交易中扯皮的现象，换句话说，在提交交易申请和交易成功中，购房者本身都需要具备购房资格，这样能够更清晰认定限购资格。换句话说，一些购房者可能在认购初没有购房资格，而认购后可能具备了购房资格，但根据此次政策规定，此类购房者本身也无法竞拍法拍房。

3、各种钻政策漏洞的行为将杜绝。

此次政策明确，司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置情形，不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的，人民法院不予支持。同时，政策规定，竞买人虚构购房资格或者当事人之间恶意串通，侵害他人合法权益或者逃避履行法律文书确定的义务，也将面临管控。类似规定和实践中各类钻漏洞的做法有关系。比如说，有部分买卖双方为了回避限购政策，希望通过法拍房的形式来进行交易。但是为了防止别的竞拍人参与，中间进行了阻扰，最后变相使得法拍房流拍，最终以债务索取的方式过户房产。类似交易都和逃避限购等政策有关，当前最高法政策规定下，类似钻政策漏洞的现象将被杜绝。

法拍房风险上热搜

法拍房是法院强制拍卖的房屋。同样是商品房，法拍房基本不限购，不少法拍房甚至能达到同类产品5～7折的价格水平，对购房者的吸引力较强，造成法拍房市场过热的现象。

自司法部2017年开通法拍房网络拍卖渠道后，法拍房数量连年上升，2020年，全国法拍房成交量达百万套。有数据显示，广州的住宅法拍房挂牌数量最多，超过1.6万套，北京、深圳和上海依次紧随其后，住宅法拍房的挂牌量在8千套至1万套左右。

随着法拍房数量的逐年上涨，随之呈现的问题也越来越多，备受争议。今年6月，“深漂”阳女士在网上成功竞得位于深圳市龙岗区中心城区的一套法拍房。阳女士告诉记者，该房产起拍价为223万元，当时市场价约为320万元。经过50余轮的竞价后，她以最高应价286万胜出。然而办完手续、取得该房产所有权，她发现房子里面已经有一个住户。如今，距离拍下房子已经过去了5个月，阳女士消耗了大量时间和精力，但还是没能如愿住进自己的房子。这场法拍房纠纷最近上了“热搜”，但关于购置法拍房的麻烦远不止这一例。

事实上，法拍房的房源，大多来自于强制执行拍卖，这些房源通常问题颇多：多次抵押、恶意租赁、非法侵占、户籍霸占、暗藏天价过户税……而随着法拍房被越来越多人知晓，网络拍卖让信息越来越公开透明，“捡漏”的概率大大降低了。优质房源成交价和在市场上买差不多，而劣质房源则因为坑太多，一而再、再而三地流拍，没人敢要。有业内人士提醒购房者：不要因为低于市场价，而忽略房子本身的居住因素，比如户型、朝向、采光、楼层、周边配套、地理位置是否偏远等等，毕竟我们买房子是用来住的，还是要跟自己的生活习惯密切相关。“法拍房”这个漏可以捡，但必须谨慎！

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