【标普信评2022年行业展望】房地产开发：危中有机

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展 望

我们认为， 2022年房地产开发行业信用质量展望为稳定。我们预期受到政策面边际改善和调整的影响，即使在行业整体规模见顶、利润率承压的情况下，仍有很多企业可以凭借自身的经营韧性，在相对改善的政策环境中维持甚至改善自身的信用质量。但由于部分企业历史经营激进导致了存量杠杆较高，我们预期2022年行业内仍会发生一些违约事件。

我们认为，2022年行业调控政策全面转向的可能性仍然非常低。“房住不炒“依然是政策的主线，但是，在房地产企业连续出现信用风险之后，房地产调控政策可能保持目前边际放松的态势，如包括对于开发贷和按揭贷款投放避免“一刀切”，预售资金监管逐步理性等。2021年年底中央经济会议表示，将“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

我们认为，在“三稳”的政策环境下，2022年全国房地产市场规模不会出现显著的萎缩。房地产行业仍会是我国经济体系中重要的行业。但是，经历了数十年的高速发展之后，行业规模将见顶并少许回落。我们预计，2022年商品房销售额将下滑7%左右，其中销售面积下降5%左右，价格小幅下降2%左右。我们认为，一二线城市及城市圈核心三线城市的房地产需求仍将保有强劲，但其他地区的房地产市场可能面临量价齐跌的风险。

我们预计，2022年房地产开发行业投资完成额将保持0-5%的增速，增长主要依赖建安投资支撑，而土地购置将会明显下滑，这主要是由于房企资金紧张导致对土地购置需求转弱所致。同时，随着土地价格保持高位，房企利润空间将会进一步收缩，2022年全行业EBITDA利润率中值可能同比下滑2个百分点至16%左右。

尽管行业面临规模萎缩和整体资金面收紧的压力，我们仍认为再融资相对通畅、存货质量高、经营稳健的企业可以凭借经营韧性应对行业压力可以获得更好的业务发展。

我们预计，随着房企违约后处置过程逐步完善，金融机构对于行业谨慎态度有所缓和，贷款投放逐步正常化，行业杠杆率下降到安全区间，行业可能开始回暖。

关 注

偿债高峰将至，再融资压力仍在。2022年上半年仍是房地产开发行业债务到期高峰，行业面临很大的再融资压力。

违约仍会发生，弱资质企业将会在阵痛期内掉队。这些企业通常具备以下特征：高度依赖高杠杆高周转模式，特别是在短时间内快速实现销售规模大幅增长；存货不足或土储主要分布在低线城市；母公司层面流动性不足。

关键词： 房地产开发