1-11月天津房地产企业销售金额TOP10共成交837.62亿元

2021年底，中共中央政治局会议强调“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”,释放维稳信号，重点满足首套房、改善性住房按揭需求。同时，央行全面降准，为市场提供流动性。预计未来行业环境改善预期将进一步明确，但整体稳健的货币政策方向不变，“房住不炒”基调仍不变。年底，天津多个项目营销力度加强，部分项目降价幅度较大。随即天津住建委约谈主要房企，发布“限跌令”，明确要求项目单次降价不允许超过15%、资金要进监管账户、全力保交付，有利于避免恶意降价、降标降本等现象发生，维护房地产市场健康发展、保障购房者权益，提振市场信心。在“限跌令”的作用下，11月部分区域价格趋于平稳。下面来看下1-11月天津房企表现。

▍销售业绩TOP10

2021年1-11月，天津房地产企业销售金额TOP10共成交837.62亿元。TOP10门槛值为50.94亿元。其中融创以150.96亿元的销售业绩强势蝉联金额榜首位，中海以107.62亿元居榜单第二，新城位列第三。

2021年1-11月，天津房地产企业销售面积TOP10共成交506.84万平米，保利以72.41万平米的业绩荣膺面积榜冠军，融创位居第二席。

▍项目销售金额TOP20

2021年1-11月，天津商品住宅销售金额TOP20项目共成交398.24亿元，入榜门槛为13.09亿元。其中融创梅江壹号院揽金36.04亿元，仍为榜单冠军;融创南开宸院位列第二，共成交30.87亿元;中海天空之境以28.28亿元的销售业绩跃居榜单第三。

未来城自开盘以来，持续热销，项目以墨尔本网状生活圈为灵感，缔造立体式街区路网，通过T型高线主轴+组团小街区制度，让公共配套资源充分遍布出行动线，城市资源均衡分布，没有过度集中，组团之间资源互补，构建内部1公里便捷体系，缔造人口与城市高度融合，商业、就业、教育、生态、居住，可循环的宜居生活链。

▍商品住宅市场分析

供需分析

2021年11月，商品住宅供应面积67.5万平米，环比下降4成有余，同比下降近6成;共成交96.54万平米，与上月基本一致，同比下降2成。成交价格16638元/平米，与上月保持一致，同比小幅下跌1.25%。11月，新开盘项目较多，且仍有多数项目维持上月营销活动，使得当月全市价格基本未变。

整体来看，11月天津市场表现依旧欠佳，不及去年同期。受部分楼盘降价幅度过大、影响市场情绪，市住建委发布限跌令，明确要求项目单次降价不允许超过15%、资金要进监管账户、全力保交付，有利于提振市场信心。预计下月，降价楼盘数量将有所减少。

库存

可售面积：受供应面积下降明显、市场成交量保持平稳影响，可售面积结束连续两个月增长趋势，降至2151.11万平米，环比下降1.25%;

出清周期：截至11月底，出清周期为20.51个月，连续第三个月延长，市场去化压力增大。

区域成交

11月，四大片区市场份额几无变化，环城四区成交38.51万平米，占比40%;远郊五区成交26.77万平米，占比28%;滨海新区成交20.9万平米，占比22%;市内六区成交10.34万平米，占比11%。但供应占比变化较大，环城四区供应27.89万平米，占比提升至41%。

各区成交价格

11月，多数区成交价格环比涨跌幅在5%以内。和平、津南、宝坻成交价格环比涨跌幅较为明显。当月和平区招商津湾天玺特惠，成交均价仅31000元/平米，使得该区整体价格环比下跌显著。津南区高价位融创云潮府、中海锦城成交面积占比下降，使得当月价格有所下跌。当月，宝坻恒大花溪小镇成交面积占比下降显著，使得该区价格有所上涨。

▍住宅用地市场分析

天津发布第三次集中供地公告，共推出11宗住宅用地，土地面积83.03万平米，规划建筑面积136.87万平米，起始楼面价5607元/平米，土地起价总价为76.74亿元。供地宗数较第二次减少50宗，规划建面较第二次下降77.40%。

从区域来看，仅4区有地块推出。滨海新区供地面积最多，共推出4宗地块，规划建面57.68万平米，全市占比42%;其次为北辰区，规划建面全市占比27%;静海区全市占比25%;河西区规划建面7.72万平米，占比6%。

根据要求，房企缴纳保证金后才挂地，因此此次所有地块大概率将顺利出让。假设第三批次土地均成功出让，从成交宗数、规划建面、土地金额都可以看出，天津两集中呈现明显的趋势：一鼓作气，再而衰，三而竭。

第一批土拍，成交宗数、参拍企业数量、溢价宗数均为历次最高;而第二批热度则明显下降;第三批单从供地数量、规模方面就不及第二次，即使第三批次地块均成功出让，依然走不出衰竭的趋势。

▍总结及预期

信贷环境利于刚需、改善，限跌令转变市场预期

2021年底，中共中央政治局会议强调“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”,释放维稳信号，重点满足首套房、改善性住房按揭需求。同时，央行全面降准，为市场提供流动性。预计未来行业环境改善预期将进一步明确，部分地区房地产政策有望迎来微调，但整体稳健的货币政策方向不变，“房住不炒”基调仍不变。

10-11月天津多个楼盘开启促销模式，随即天津住建委发布“限跌令”，这对于维护市场信心、保障购房者权益起到积极作用，亦利好年底市场。

营销大战迎来降温，市场成交量价有望回归常态

在9、10月供应大增之后，本月市场供应下降明显，供应量同环比均减少明显。临近年底，各大房企为冲刺全年业绩，项目促销力度较大，在一定程度上带动新房市场持续恢复，但仍不及去年同期水平。11月住建委发布“限跌令”，对于稳定房价起到积极作用，当月各区价格降幅明显收窄，趋于稳定。预计12月，在“限跌令”的指导下，促销楼盘降价幅度将进一步收窄，市场成交量价有望回归常态。

第三批供地开启，数量、规模远不及前两次

第三次集中挂地共推出11宗地块，较第二次大幅减少。纵观数次土拍，可以看出呈如下趋势：一鼓作气，再而衰，三而竭。第一次土拍烈火烹油;第二次土拍冷冷清清;第三次集中供应从推地数量到起始金额，均明显少于前两次，土拍结果大概率将延续这个规律。

关键词： 房住不炒 限跌令 房地产 天津房企