财政部厦门监管局：厦门市住房租赁市场主体面临困境、发展趋势 及政策建议

十九大以来，厦门市立足新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局，坚持以人民为中心，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，多渠道筹集租赁住房房源，促进专业化、机构化租赁企业发展,建设住房租赁信息服务与监管平台,改善租赁住房消费环境,推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。厦门市也先后入选首批培育和发展住房租赁市场、利用集体建设用地租赁住房以及中央财政支持住房租赁市场发展的“三试点”城市，在政策利好及庞大市场潜力等多重助力的推动下，吸引了诸多市场主体参与，众多房企也纷纷涉足住房租赁市场，市场主体呈现多元化发展态势。

厦门作为外来人口净流入城市，每年外来人口净流入约10万人，住房租赁需求不断攀升，但以个人为主的散户仍占据绝对市场主导地位，机构化租赁企业市场占比偏低。市场主体作为住房租赁市场发展的核心，如何破解当前租赁企业面临的困境，引导其继续做大做强成为当前工作的重点。

一、存在问题

（一）企业生存压力较大

近年来，受政策利好频出，企业纷纷试水住房租赁市场，不计成本抢占规模，推高房源获取成本，致使行业整体经营状况较差，始终处于微利甚至亏损状态，部分企业甚至出现“暴雷”情形。此外，叠加新冠肺炎疫情反复的影响，租赁项目入住率大幅降低，进一步加剧企业运营压力，随着疫情逐渐转好，项目入住率虽有所回升，但租赁企业拓展脚步逐渐放缓，市场整体步入调整阶段。

（二）市场主体占比偏低

从规模上来看，目前机构化市场运营房源总量约16万间（套），仅占市场租赁房源总量的8.1%，传统“二房东”、中介机构依然占据市场主导作用，规模运营难度比较高。目前厦门地方国企在住房租赁市场业务拓展方面较为谨慎，发展意愿及运营能力偏弱，更多的是承担服务园区、服务企业职责，“压舱石”和“稳定器”作用未得到充分显现。

（三）房源拓展存在困境

相较于一线城市及其他住房租赁试点城市，房地产企业、中介机构、酒店运营主体及创业机构在厦门的项目拓展较为困难。一方面，盘活存量房源、商办改租、工改租以及利用农村集体用地发展租赁渠道均存在不同程度限制；另一方面，资产所有者预期高致使拿房成本高企，企业房源拓展难度进一步增加。

（四）缺乏统一行业标准

一直以来，相关部门对租赁公寓消防验收、空气质量、产品安全等缺乏相关技术标准和规范，如租赁公寓的消防等级应遵循住宅还是酒店建设标准一直成为租赁企业的建设报批难题。另外，随着消防验收职责划归建设局，在审批手续办理时存在认定不清晰的情况。由于缺乏改建政策，使得改建项目审批主体和流程都不明确。

（五）监管体系仍需健全

从市场角度来看，厦门市租赁住房行业仍处于摸索阶段，市场主体发展水平参差不齐。一方面，对于个人及“二房东”所运营的住房租赁项目存在一定监管盲区，在备案及监管方面严重缺失。另一方面，目前市场上前期较为缺乏政策引导及有关住房租赁市场规范发展的宣传，使得厦门住房租赁市场主体自我监管意识较弱，导致从政府端到主体端的市场监管体系不健全。

（六）企业融资渠道单一

目前,虽然厦门住房租赁相关金融业务初显雏形，但资金缺口大、融资成本高成为制约租赁主体发展的一大瓶颈。一方面以住房租赁专项债券为主要融资工具，缺少REITs等新型住房租赁融资模式，融资渠道较为单一。另一方面，银行出于风险控制，业务合作多为国企或主体信用优良的企业，业务仍处于发展初期，信贷支持规模总体较小。为刺激租赁市场良性发展，租赁住房行业亟需金融创新，探索多元化融资方式。

二、行业发展趋势

伴随着消费升级、租赁群体多元化、租赁金融的日渐成熟、租赁市场的不断规范，个人持有的租赁房源比例将逐步降低，专业化机构将不断崛起。

（一）供需结构性错配仍然存在

由于厦门岛内区域发展成熟，教育、医疗、商业等各类生活配套水平、产业集聚效应高于岛外，住房租赁发展在租赁需求、租金水平等方面呈现区域性失衡及供需结构性错配。岛外产业集中区特别是劳动密集型的蓝领公寓市场仍存在较大租赁需求，且有大量亟待挖潜的存量房源。从长期来看，厦门每年租赁市场规模约为200亿，在政策持续利好的带动下，机构化租赁企业规模将不断扩张，租赁企业在细分领域仍存在较大发展机遇。

（二）加杠杆扩规模暗藏金融风险

租赁行业是慢周期的行业，专业化机构的项目投资回收期通常在10年以上，尤其是目前自持地块的土地成本仍然过高，以目前厦门租金水平来算，自持地块租金回收周期长达20余年，盘活项目租金回收期也超过10年，如果用高杠杆的方式扩张规模，存在极高的资金链断裂风险。叠加去杠杆的政策环境，企业则将容易陷入运营困境从而引发暴雷。

（三）精细化运作提高运营效能

厦门不断加大住房租赁市场的培育与发展，将会不断促进租赁行业的规模化发展并建立一系列标准化行业标准，住房租赁行业将呈现精细化发展趋势。在租赁产业的各个环节的细分程度进一步增加，产业形成有效闭环，对租赁主体的发展战略及整体运营管理能力提出了新要求。面临租赁市场进入深水区博弈的境况，企业在进行规模扩张的同时，也应注重提升项目的运营管理能力。

（四）政策红利叠加政府监管趋严

伴随着3年24亿元的中央财政补贴住房租赁市场的落地，厦门的专业化机构将获得不同程度的资金奖补，用于拓展企业规模及提升产品服务。同时，在促进行业发展的同时，政府层面也将逐步加大对住房租赁市场的监督与管控，不断规范住房租赁市场。双层因素加码下，厦门住房租赁市场发展将进入深水区，租赁企业将面临市场竞争更加激烈与监管更加严格的双重局面。

（五）租客需求多元倒逼运营能力提升

随着经济和生活水平的发展，租赁群体也逐渐演变成为全人群、全生命周期的需求爆发，租赁需求也呈现用户构成多样化、需求多样化、消费升级和整体租赁市场活跃的四大变化趋势，租赁需求的持续增长与住房品质的需求升级，对未来各类住房租赁企业的运营及管理能力提出了更高的要求。

三、相关政策建议

（一）加快培育住房租赁规模化企业

鼓励住房租赁企业不断做大做强,提升规模化、专业化水平;鼓励住房租赁企业通过新建、租赁、购买或盘活自有资产等方式多渠道筹集房源,支持其开展连锁经营和跨区经营;鼓励住房租赁企业开展委托经营业务,对于住房租赁企业委托管理社会闲置存量住房的,允许按照相关住宅设计规范和要求改造后出租。

（二）规范引导房地产企业转型经营

支持房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业拓展住房租赁业务;鼓励房地产开发企业试点商品房开发销售与租赁经营一体化的运作模式;鼓励房地产企业规模化租赁经营各类产业园区的配套住房,并通过完善公共配套设施、引入专业物业管理等措施,满足周边就业人员的居住需求,促进职住平衡。

（三）加大国有企业的培育力度

目前国企系企业仍市场化程度较低，应重点鼓励本地国有住房企业组建住房租赁公司,支持其通过新建租赁住房、盘活闲置存量住房、借助政府资产或自有资产进行改造等多种途径,采取自行或委托专业化住房租赁企业代为经营等方式,开展国有存量住房的规模化租赁业务，让优质房源快速进入市场，充分发挥国有企业在发展住房租赁市场稳租期、稳租金的“压舱石”和“平衡木”作用。

（四）加大金融政策支持力度

鼓励、引导、协调各商业银行等金融机构创新贷款方式，加大对住房租赁企业的信贷投入，发挥信贷支持主渠道作用。支持符合条件的规模化住房租赁企业利用发行专门用于发展住房租赁业务的各类债券、不动产证券化产品拓宽融资渠道。支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）试点，在试点后尽快形成规模。鼓励保险机构依据相关法律法规规定,合理运用保险资金,为符合条件的住房租赁企业提供金融支持。

（五）加快住房租赁全产业链条建设

加快构建涵盖改造建设、装修服务、金融产品、运营服务、智慧家居等多方面、全体系的住房租赁全产业链条，有效帮助住房租赁企业解决扩张难题，促进住房租赁行业规模化发展。另一方面要积极鼓励企业在推进规模化扩张的同时，着力提升租赁运营管理能力，提高租客渗透率，形成企业品牌竞争优势。

（六）建立租赁市场发展的良性生态

健全完善住房租赁政策法规体系，保障租赁双方的权益，逐步建立改建、装修、空气等相关行业标准，减少相关审批环节，给住房租赁企业减负。推进住房租赁市场规范化发展，放水养鱼，努力营造良好的住房租赁市场营商环境，努力形成有利于住房租赁市场发展的良性生态循环发展体系。

关键词： 厦门市