房企传统融资渠道同比均有下降 绿债成为融资亮点

11月16日，中指研究院在北京成功举办“2022中国房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会”。中指研究院认为，房企融资规模大幅下滑，政策矫正修复。

(1)融资总规模大幅下降，结构以债券为主，单月融资增速持续为负，10月跌至谷底。2021年1-10月，房地产行业非银融资总额15617.3亿元，同比大幅下降21.2%。其中，债券融资占比超五成，仍为房企重要的资金补充形式，但海外债份额在逐渐向信用债转移;信托占比由上年同期的38.2%下降至31.8%，降幅明显;ABS上升7个百分点至20.7%。单月来看，自今年3月起，单月融资同比出现不同程度下滑，其中自8月起，单月降幅超过50%，10月同比降幅最大，为74.8%。

(2)传统融资渠道同比均有下降，绿债成为融资亮点，ABS成为融资新渠道。2021年1-10月，信用债发行总额4801.7亿元，同比下降13.3%;10月仅融资130亿元，同比下降55.2%;平均发行期限为3.4年，其中3年及以上的中长期融资占比过半。海外债共融资2624.1亿元，同比大幅下滑35%。近期多家房企违约，房企海外评级屡遭下调，市场波动，增加了海外债融资难度，而2022年上半年为偿债高峰，海外债融资压力很大。绿色债券为房企突破发行瓶颈的新模式，今年以来，多家房企发行超580亿元绿债。ABS1-10月共融资3228.8亿元，同比增长37.4%，供应链ABS为主要融资模式。ABS发行增加房企潜在的风险敞口，因此8月开始发行量大减直至断发。

(3)明年预期融资政策矫正修复，机构偏好国企及稳健头部民企，房企策略应注重长期主义。今年9月以来，房地产融资政策不再加码，同时通过与房企的多次座谈，逐步释放边际利好信号，如银行信贷加速、支持信用债、海外债发行、ABS发行松动等。预期未来机构偏好的企业类型以央企国企、实力强、经营稳的头部民企以及区域龙头企业为主。对于房企来说，控制规模、稳发展，长期主义、重经营等策略是房企行稳致远的重要保障。

(4)中指风险测评SaaS工具结果显示，行业整体抗风险能力降低。10月份抗风险能力得分均值为5.81，低于去年同期5.91的水平;抗风险能力一般及较弱企业数量明显增加。

关键词： 抗风险能力 融资规模 债券融资 融资亮点