楼市限购下，卖一套就能买一套？未必

信息时报讯(记者罗莎琳)二手房交易签约前，若无法确定自身是否符合本市房地产政策，应通过线上或线下官方查询渠道及时查询个人名下房产情况，避免因不符合本市购房政策的规定，导致签约后合同无法履行，需承担违约责任。

日前记者从广州市房地产中介协会获悉这样一个案例。凌婆婆今年80岁了，她和老伴现居住在朝天路的楼梯房，虽住在三楼，但随着年纪越来越大，两位老人的腿脚也变得不利索，每天上下楼也是吃力。凌婆婆听说广州有限购两套房的政策规定，而她在20世纪90年代初期，分别在朝天路和同福路各买了一套房。凌婆婆想通过“卖一买一”的方式，先把位于同福路的楼梯房卖掉，筹齐购房款后置换一套两房一厅的电梯房。为了能尽快实现换房，她到多家中介公司放盘，寻找一次性付款的买方，并且让经纪人为其寻找合适的房子。

通过A中介公司促成，凌婆婆在6月底顺利出售其位于同福路的房子，并收齐房款。7月初，B中介公司的经纪人介绍了一套小户型的电梯房，凌婆婆觉得很满意。B中介公司的经纪人以书面形式告知凌婆婆广州现行限购政策，凌婆婆在《广州市房屋交易政策告知书》签名确认，并申报其自有房产为1套。经纪人确认凌婆婆有购房指标后，协助凌婆婆与卖方刘先生签订《房屋买卖合同》，凌婆婆支付10万元定金给刘先生，合同约定一个月内完成过户手续。

凌婆婆原想着这一切都挺顺利，便将她买卖房屋的事情告诉她女儿梁女士。梁女士询问朋友房屋买卖的相关政策后，发现母亲想通过“卖一买一”的方式置换房屋是行不通的。因为凌婆婆除了现居住在朝天路的房产外，还有2套由她一人继承的房产。所以，即使卖掉同福路的房子，减少了1套房产，她名下还有3套房产，还是无法满足购房条件。凌婆婆原以为购买所得的房屋才计入限购房产套数，只要她卖掉一套购买所得的房屋就能腾出一个购房名额。

当发现这个问题后，凌婆婆一家就想尽快再出售(或转移)房产，从而满足购房条件。但凌婆婆的女儿梁女士的家庭房产套数已有2套，故凌婆婆的房屋不能转到女儿名下。而通过出售的方式，短期内也很难以合适的价格找到合适的买方，而且还要出售两套。无奈之下，梁女士只好协助母亲与卖方积极协商解除购房合同，经多次沟通，卖方最终同意没收10万元定金，双方解除合同，不再追究其他责任(注：合同约定是交易不成，违约方需赔偿交易价格的20%)。

法律人士表示，凌婆婆以为通过购买方式取得的房产，才计入限购房产套数，只要“卖一买一”就能腾出购房指标，这是对购房政策的错误理解。实际上，无论房屋所有权是何种来源，只要购房人或者其家庭成员是房屋现有权属人或权属人之一，计入单身人士或家庭已拥有住房套数。但两个及以上单身人士或居住家庭共同继承一套房屋的，不计入单身人士或家庭已拥有住房套数。凌婆婆一人继承的房产，是需要计入其名下房产套数。

广州市房地产市场调控实施至今，已调整多次，但相关规定有延续性。根据2011年广州市人民政府办公厅发布的《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》的规定，已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。凌婆婆自有房产为3套，不符合政策规定。

广州市房地产中介协会表示，交易当事人的名下房产套数不仅会决定购房人是否有购房资格，也会影响二手房的交易税费。个人名下房产情况属个人隐私，不能随意查询，根据《广州市不动产登记资料查询办法》第四条的规定：不动产权利人、利害关系人、有关国家机关可以依法查询、复制不动产登记资料。不动产权利人、利害关系人可以委托律师或者其他代理人查询、复制不动产登记资料。房地产中介作为居间方，在未得到交易当事人的授权情况下，不能查询交易当事人的名下房产情况。

而根据《广州市房屋交易监督管理办法》第二十一条规定：“房地产中介服务机构及其执业人员提供房屋交易中介服务时，应当如实告知当事人房屋交易相关情况和本市房地产政策相关规定，不得为违反法律和政策的房屋交易提供服务。”故交易当事人在了解本市房地产政策后，应认真审查自身是否达到购房条件。

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