“金九银十”来临 佳兆业再一次走到危机边缘

佳兆业的危机似乎是骤然而至的。两个多月之前，行业尚未像现在这般风声鹤唳，佳兆业的员工也在各自的岗位上如常履职，未曾料想他们即将迎来一场疾风骤雨。

当传统的“金九银十”来临，旺季未能如期而至，回款压力叠加偿债高峰，佳兆业再一次走到危机边缘。

这样的境况，跟随佳兆业多年的老员工们并不陌生。2014年，佳兆业深圳预售的多个楼盘房源被锁，现金流迅速枯竭导致债券违约，离卖身只有一步之遥，那时候的佳兆业同样风雨招摇。最终在多家银行的驰援下，佳兆业转危为机，并幸运地迎来了深圳楼市上行期，顺利翻身。

时移世易。多年前佳兆业能够重生归来，与那时的市场、融资环境不无关系。而今佳兆业能否挺过当前的难关，也并不仅仅取决于它自救的决心和决策。过去两个月，佳兆业通过收缩战线、降价促销、抵押资产等方式开源节流，求生欲尚算强烈，但并非十分奏效。

2021年11月4日，佳兆业旗下锦恒财富延期兑付，撕开了这家房企脆弱资金面的一角。

佳兆业于11月4日午后回应锦恒财富兑换问题时称，“集团一直积极筹措资金，加快沉淀资产去化等措施，全力解决当前遇到的问题。佳兆业集团将与锦恒财富尽快确定兑付方案，并向投资人公布。”

据21世纪经济报道记者从现场了解到的情况，佳兆业集团总裁麦帆、锦恒财富集团主席万兵等管理层目前正在与投资人沟通、商议制定兑付方案。据佳兆业方面现场公布的数据，锦恒财富目前到期未兑付逾3亿元，理财产品总金额约为127亿元。

房地产行业下行是不争的事实，在行业缩表的过程中，过去以高杠杆、高周转和高负债为运作方式的房企，也不得不经历苦难。佳兆业是行业当下的缩影。春天或许终将到来，但不是谁都有足够御寒的装备抵挡冬天，有些同行将不得不遗憾地与过去告别，这个时代，他们不再是主角。

危机发酵

大约在10月初，佳兆业内部开始嗅到了不一样的气息。

“之前资金链是比较紧的，但是感觉没什么太大问题。10月之后，就感觉到很缺钱了，陆续内部也开始有很多调整。”一位佳兆业旗下产业集团的中层管理人士告诉21世纪经济报道记者。

回溯佳兆业2021年8月发布的年中报，那张漂亮的财务报表也难以让投资者预计到如今佳兆业的处境。

中报显示，截至今年6月底，佳兆业剔除预收款项的资产负债率为69.9%，净负债率为93.7%，现金短债比为1.53倍，“三道红线”全部转“绿”;同期，佳兆业的短期借款和长期借款分别为250.17亿元、987.61亿元，而在手的现金有487.4亿元，能够应付短债。

但是，就像花样年毫无先兆地出现美元债违约一般，佳兆业也在几乎没有强预警的情况下，出现了兑付风波。

仔细梳理，这样的境况也并非没有蛛丝马迹。

事实上，过去两个月受到市场下行的影响，佳兆业的销售状况已经十分惨淡。根据佳兆业发布的公告，2021年9月，佳兆业合约销售金额约为57亿元，同比下降64.6%;2021年10月，其合约销售额约81.95亿元人民币，同比下跌30.49%。

这还是在佳兆业采取降价促销措施的前提下完成的数据。

过去一个月，佳兆业在深圳、武汉以及昆明等城市的楼盘均推出了不同折扣的特价房，由此也在黄金周实现了较好的销售业绩。根据佳兆业发布的数据，黄金周期间，佳兆业全国项目累计成交房源超7000套，成交金额超53亿元。

作为资金密集型行业，销售不畅带来的连锁反应是回款迅速缩减，这是戳中了房企的命脉。然而，这不过是佳兆业承压的其中一根稻草，更糟糕的情况正在酝酿中。

2021年10月4日，花样年公告称，公司约2.06亿美元的未偿还票据已到期，且未于当日付款，构成实质性违约。

这笔美元债的违约将资本市场对房企的信心迅速摧毁。在此之后，国际评级机构惠誉、穆迪和标普密集下调内地房企的评级，佳兆业位列其中。

10月28日，标普将佳兆业长期发行人信贷评级由B调低至CCC 级，评级展望为负面;10月27日，惠誉也下调佳兆业长期外币发行人违约评级(IDR)由“B”下调至“CCC ”，高级无抵押评级和公司发行美元高级票据的评级由“B”下调至“CCC ”;穆迪在更早之前也将佳兆业评级下调至B2。

一位了解佳兆业情况的金融机构人士告诉21世纪经济报道记者，评级下调后不仅触发了债券提前偿还的条款，许多正在进行中的融资也被迫中止，“融资一下就停了。”

过去这个月，佳兆业美元债券价格波动剧烈，曾经的铁杆支持者也在此时选择“割肉”。10月28日，华人置业公告称，于2021年10月19日至10月28日，华人置业已通过场外交易进行了一连串交易出售本金总额2.55亿美元票据，票据发行人为佳兆业集团。

至此，华人置业认购的三笔佳兆业美元票据已全部出清，共计回笼本息8832.02万美元(相当于约6.88亿港元)。华人置业预计，将因出售事项而于截至2021年12月31日止年度的损益内录得已变现亏损约13.55亿港元。

求生之路

在佳兆业旗下锦恒财富出现逾期兑付之前，佳兆业内部的自救已经开始了。

这家被称为“不死鸟”的企业有过绝路逢生的经历。数年前，佳兆业及其实控人郭英成在公司即将易主之际上演逆袭之战，让外界对这家再度陷入困境的房企有着别样的期望。事实上，佳兆业在这一次面对危机时，的确显示出较强的求生欲望。

过去这两个月，佳兆业的应对尚算积极。一名接近佳兆业的人士也指出，“老板不甘心，他一直在努力，也没有躺平。”

2021年10月3日，佳兆业通过抵押旗下物业公司佳兆业美好67.18%股权，向中国山东高速金融集团有限公司(以下简称“山高金融”)融资不超过1.2亿美元。

据山高金融10月3日公告，于9月30日，山高金融间接全资附属公司与佳兆业的全资附属公司叶昌投资订立认购协议，同意认购叶昌投资发行的本金总额不超过1.2亿美元票据，期限约为一年，票面利率为每年11.5%。

在认购协议同日，佳兆业与山高金融还订立一份抵押协议，抵押佳兆业美好67.18%股权，这是佳兆业持有这家上市公司的全部股份。

据21世纪经济报道记者多方了解，佳兆业有意将物业板块摆上货架，但是目前的市场形势中，买家势必也十分审慎。“大宗资产一直有计划接洽，只不过暂时没有进一步进展而已。”一位了解情况的人士表示。

过去一个月，佳兆业内部也在动荡中度过。例如，佳兆业集团此前发布了一份《关于西南集团组织架构调整及相关人员任免的通知》，将撤销成都地产公司和北京地产公司，相关职能及人员分别划归西南集团及北京集团。

不仅如此，佳兆业旗下的产业集团，也纷纷精简架构。据21世纪经济报道记者获得的消息，佳兆业城市更新控股集团在近日调整为城市更新事业部，职能也随之收缩，人员也出现了一定的变动。

“有的同事原地离职了，基本上能裁的都裁掉了。不过确实，过去人太多了，这也是为了减少公司臃肿，管理更加扁平化。”一名佳兆业下属产业集团的人士指出。

但是，在当前融资渠道受限、销售状况不佳的背景下，佳兆业自救的举措能够产生多大的成效，的确难以预估。佳兆业当前面临的复杂局面不仅是理财产品逾期，下个月初，一只将要到期的美元债兑付也将是一个关口。

这是一笔4亿美元的优先票据，其到期日是12月7日。据21世纪经济报道记者获得的消息，佳兆业目前正在通过多种方式筹措资金，以应对这一笔债券的兑付。

多重压力下，佳兆业面临巨大挑战。

不过，与数年前一样，佳兆业的许多员工仍然相信，他们还可以像以前一样，挺过去。

一名佳兆业基层员工在接受21世纪经济报道记者采访时指出，“虽然内部出了一些问题，但是2015年的时候，我们没有死掉，这一次肯定也不会的。大家过苦日子而已。只要还能发工资，我就还会在这里。”

而就在2021年11月4日，佳兆业集团董事局主席郭英成在与投资者的电话连线中也表示，佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，有能力和办法偿还。

在市场环境转差的当下，投资者和资本市场能够给予佳兆业的时间不会太多。这只“不死鸟”能否再闯过难关，局势也并不明朗。在前一天大涨逾12%的情况下，2021年11月4日截至收盘，佳兆业报1.01港元/股，大跌15.13%，总市值为70.86亿港元，这样的股票走势，资本市场的忧虑情绪显露无遗。

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