低地货比受青睐，供地向租赁住房倾斜

十城平均地价下行，房企更青睐低地货比城市。对比两轮土拍的平均成交楼面价，十七座城市中有十城下降，另有七城地价上升。整体来看，平均楼面价下行的驱动因素为第二轮土拍溢价率大幅下降，上行驱动因素为第二轮土拍核心区出让地块增加，且核心区楼面价上涨。尽管成交楼面价较首轮土拍有所下降，但地货比仍然位居高位。在十七座城市中，有十座城市两轮土拍地货比均高于40%，两座城市首轮土拍地货比高于40%，第二轮降至40%以下，五座城市两轮土拍地货比均低于40%。从土拍结果来看，房企更青睐低地货比城市，低地货比城市流拍率相对较低。

供地向租赁住房倾斜，北上住房保障加速。在22个重点城市首轮集中供地中，租赁住房目标通过“竞自持”、固定配建和纯租赁用地三种方式完成。从第二轮土拍的表现来看，“竞自持”占比大幅下降，土拍大幅转冷的背景下，多数设置“竞自持”的地块无法落实租赁住房指标，后续固定配建租赁和纯租赁用地的供给将会显著增加。从完成土拍的城市来看，上海第二轮土拍保障性租赁住房用地（纯租赁用地）供应增加三倍，在总成交建面中占比也从2%上升到7%。北京市第二轮供地配建保障性住房的规模大幅增加，固定配建43万方，较首轮（固定配建+竞配建）的35万平增加24%。

国企大范围兜底，流拍现象仍持续。考虑政府终止出让的地块，已完成土拍的四城中，武汉的流拍率达24%，较第一轮6%增加18pct。北京、上海和杭州作为土地市场向来火热的城市，第一轮均无一地块流拍，而第二轮中流拍率分别达到60%、15%和55%。在流拍率相对较低的武汉和上海，国企“兜底”拿地现象明显。武汉第二轮土拍中底价成交共39宗，其中国企拿地35宗，成交金额占比82%；上海第二轮土拍中底价成交32宗，其中国企拿地26宗，成交金额占比87%。推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设（000961）、万科A、保利地产、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）等，受益我爱我家（000560），同时推荐物业板块，受益招商积余（001914）、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。

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