租购并举、标准化、公募REITs试点 住房租赁行业加速转变格局

从2015年1月起，国家开始重视加快培育和发展住房租赁市场，先后出台住房租赁市场的一系列支持政策。

住房租赁市场无序发展前期，出现了以蛋壳公寓为典型的暴雷事件，房企住房租赁债被叫停，以及长租公寓“甲醛门”等负面事件，给住房租赁市场发展带来了一些负面影响。但伴随政策的持续深入，加强对住房租赁行业的规范与监管，行业正一步步步入正轨。

同时，随着基础设施公募REITs的落地，保障性租赁住房纳入试点，REITs等金融工具或将加速行业供给格局转变，加大企业规模化扩张力度，从而打破市场结构性供给不足的局面。

从“购租”到“租购” 住房租赁相关政策支持

2015年国家提出建立“购租并举”的住房制度，2017年10月，党的十九大报告提出建立“租购并举”的住房制度，把“租”放在前面，更加突出对住房租赁的重视。

7年时间，国家层面出台一系列关于住房租赁相关政策，从政策出台时间、涉及部门、瞄准问题三个打出一套“组合拳”。从2015年-2021年，中国关于住房租赁政策大致经历三个阶段：2015-2016年，统一认识，明确要求；2017-2018年，政策上支持，开展试点；2019-2021年，政策支持发展与规范并重。

其中，住房租赁行业有关土地、金融、税收、财政等方面的支持政策，综合性文件中都有所涉及，此外还出台了一些相应的专门文件。

土地方面，2017年8月，国土资源部、住房和城乡建设部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知（国土资发〔2017〕100号），明确在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果。

金融方面，2018年4月，中国证监会、住房和城乡建设部发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（证监发〔2018〕30号），明确住房租赁资产证券化业务的开展条件及其优先和重点支持领域、工作程序等。

税收方面，2021年7月，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发布《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部、税务总局、住房和城乡建设部公告2021年第24号），明确了对住房租赁企业的税收支持，涉及增值税、房产税两大税种。

财政方面，2019年1月，财政部、住房和城乡建设部发布《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》（财综〔2019〕2号），于2019年、2020年公布了两批共24个试点城市名单，其中的一些资金直接用于补助住房租赁企业、租赁住房建设。

此外，值得注意的是，7年间，住房租赁支持政策从一开始的宏观、抽象、原则性，逐步转变为具体、更有针对性、解决实际突出问题。其中，政策瞄准的具体问题包括解决租金回报率过低，解决长期、低成本、大额资金缺乏，解决人们不愿意租房住，解决承租人支付能力不足，支持专业化、机构化、规模化住房租赁企业发展等核心问题。

对于未来住房租赁行业的发展前景，中国房地产估价师与房地产经纪人协会会长柴强表示，目前，支持政策尚未出尽，相信还会有新的更大力度、更有针对性的支持政策出台。发展住房租赁市场，时下还面临着许多困难，但是前景十分广阔。

标准化成增加保障性租赁住房有效供给的关键

我国住房租赁市场经过十几年的发展，随着客群对产品品质要求的不断提高，住房租赁产品逐渐开始细分，住房租赁运营企业也开始探索多产品线发展战略。

10月21日，ICCRA住房租赁产业研究院发布的《中国租赁住房分类标准研究报告》，指出当前行业、企业、市场三端均处于迈进标准化发展轨道的临界点。

“发展保障性租赁租房在政策端与市场端已经达成了共识。现在，不是要不要做的问题，而是怎么快速落地、扩大供给的问题”，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示。

报告进一步分析，政府监管层面，面对标准不一的住房租赁产品品类时，监管难度大，只能采取简单的“一刀切”手段；租赁住房企业层面，需依靠自身力量不断进行产品线细分尝试，试错成本高，而非标产品多，则导致行业发展无法实现快速的规模化；资本市场层面，优质资本缺乏标准依据，难以形成快速准确的判断，因而在进入住房租赁领域时慎之又慎，造成行业融资渠道单一、融资难的局面；消费市场层面，挑选住房租赁产品时缺乏标准依据，无从择取适配产品。

ICCRA住房租赁产业研究院通过梳理对比美、德、日三国住房租赁市场的发展经验，结合我国租赁市场实际提出“租赁住房产品分类5P模型”，即租户需求、地理位置、租金水平、产品装修配置及具象体验，并依此首次提出服务式公寓、生活方式型公寓、青年公寓（舒适型）、青年公寓（紧凑型）、宿舍型公寓、租赁式社区（青年型）、租赁式社区（家庭型）等7类产品的详细区分标准。

数据显示，我国租赁住房类型整体呈现出明显的“正金字塔”形态，其中满足年轻人需求的青年公寓占比最大，超过80%；其次是满足新市民需求的租赁式社区，占比超过10%；面对企业基层员工的宿舍型公寓占比8.62%；高端公寓比例仅为1.35%。

报告预测，保障性供给作为基石、市场化供给作为有益补充，两驾马车并行的“双轨制”将成为我国住房租赁行业的显著特点。

其中，青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓这三类以新市民和青年人为主要客群的产品，都会有相当一部分项目进入保障性租赁住房行列，与市场化租赁住房并存。而高端公寓面向的客群具有很强的支付能力，租金水平高、项目出租率和续约率能稳定在较高水平，则基本以市场化运作为主。

公募REITs或将加速住房租赁行业供给格局转变

随着2017年10月国内首单长租公寓资产类REITs（房地产投资信托）产品正式破冰，住房租赁融资的市场被迅速激活。

仅2018年，各大房企首创、保利置业、合生创展、龙光、富力地产、花样年等房企发行住房租赁公司债，融资规模近亿元。但也因为彼时住房租赁市场未成熟，部分改革内容包括债券信用评级、资金投入的范围等或还需要重新审核，前期发债的成熟度不高，加之部分企业没有住房租赁业务，因此各房企融资也被频繁叫停。

但随着政策的不断细化，住房租赁市场也愈加规范。2018年4月，中国证监会、住房和城乡建设部发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（证监发〔2018〕30号），明确住房租赁资产证券化业务的开展条件及其优先和重点支持领域、工作程序等。

2021年3月，中国人民银行等部门《关于金融支持海南全面深化改革开放的意见》（银发〔2021〕84号）提出“支持海南在住房租赁领域发展房地产投资信托基金（REITs）”

值得注意的是，2021年6月，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号），明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点范围。保障性租赁住房纳入基础设施公募REITs试点范围, 金融工具援力行业发展的局面格外清晰。

柴强坦言，积极推进公募REITs是发展住房租赁市场最根本、最关键的资金解决办法。新派公寓创始人、CEO王戈宏也表示，“公募REITs是打通住房租赁产业链经脉健康的动力引擎。

南方基金基础设施基金投资部副总经理徐文妹从发行角度指出，“发行公募REITs要明确一个前提，这是一条复杂且漫长的道，首先企业意愿要清晰，其次做好内部资产梳理和协调，紧跟时政变化，加强与监管部门的有效沟通。”戴德梁行股价及顾问服务部董事刘慧也就具体实操对企业进行提醒，“真实可靠的现金流是派息率很重要的指标之一，这一点业必须明晰，避免盲目进入在后续进展中才认识到现金流可能有问题。”

值得注意的是，虽然有政策加持，目前公募REITs还没有实质性突破。柴强表示，其中两个最大问题，一是税收不中性，挤压了本来就很低的收益率；二是结构设计过于复杂，发行成本高。因此，在税收、交易结构方面有待突破。

【作者：李宇一】

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关键词： 租购 并举 标准化 公募