“两个维护”平稳市场预期，新增供应面积环比上升6%

前言

数据显示，9月，房地产市场成交同比跌幅略有扩大。重点城市集中拍地潮来临，本月共有12个城市完成了二轮集中土拍，土地成交量价也因此得以环比上涨。

01

政策盘点

“两个维护”稳预期、提信心

下半年以来中央坚持“房住不炒”定位不变，不断完善房地产金融审慎管理，坚持“三道红线”和落实金融机构房地产贷款集中度管理，房企触资受限，叠加按揭贷款额度紧张、放款周期延长，房企回款节奏受到较大影响，部分房企经营压力增加。随着热点城市政策调控持续趋严，市场悲观情绪上升，多数城市市场活跃度明显回落，新房去化率维持较低水平，企业回款压力增加。另一方面，个别大型企业债务风险事件导致行业悲观情绪进一步上升。

在此背景下，9月27日，中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度会议通稿发布，指出要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”；9月29日，房地产金融工作座谈会中，与住建部、证监会和24家主要银行负责人商讨落地方案，对金融部门和机构提出精细化要求，进一步稳定市场预期和提振市场信心。

央行等多部门三天内两次释放维稳信号，响应了中央对下半年“稳中求进”的工作基调，坚持房地产市场稳字当头，维护房地产市场的健康发展和住房消费者的合法权益，对当前稳定市场预期、提振市场信心将发挥重要作用。

但值得注意的是，中央重申“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激工具”基调，平稳市场预期仍是短期重点工作，市场仍需理性看待政策信号，调控政策不会出现明显放松。

加快完善住房保障体系

9月2日，全国住房保障工作座谈会在杭州召开，会上提出：一是要提高对发展保障性租赁住房重要性的认识，认清住房保障工作的新使命主要是解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，新方式是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，新目标是确立起保障性租赁住房的政策制度；二是切实把保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点；三是要确保政策落地见效，推动建立“两多一并”的制度。

9月7日，发改委、城乡建设部发布关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知。通知主要内容涉及：1、进一步摸排城镇老旧小区改造配套设施短板和安全隐患；2、科学编制年度改造计划；3、规范履行审批程序；4、政府投资重点保障；5、落实专业经营单位责任；6、推动多渠道筹措资金；7、加强项目实施工程质量安全监管；8、强化项目建设统筹协调；9、严格组织项目竣工验收；10、压实地方责任；11、充分发挥党建引领作用；12、推行物业专业化管理；13、地方严格将中央预算内投资分解落实到具体项目。

9月9日，国务院新闻办发布《国家人权行动计划（2021-2025年）》，该计划指出，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。公租房实行实物保障和货币补贴并举，对低保低收入住房困难家庭应保尽保；推进保障性租赁住房建设，帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难问题。发展共有产权住房，帮助有一定支付能力又买不起商品住房的群体拥有产权住房。

部分城市出台“限跌令”促“三稳”

中央坚持“房住不炒”的核心定位不变，多策并举、因城施策，建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制，促进房地产市场平稳健康发展。中央定调楼市背景下，各地坚持“房住不炒”总基调，因城施策制定各种政策，近期，张家口、株洲、桂林等城市接连推出“限跌令”，全国楼市“双向”调控模式开启，以稳定市场预期。

另外，部分城市仍收紧调控政策。厦门加强住房金融管理，严格执行“认房又认贷”的差别化住房贷款政策，根据市场形势变化，适时适度调空住房贷款最低首付款比例、最低贷款利率；芜湖强化房地产信贷管理，严格落实金融机构房地产贷款集中度管理要求，加强个人住房贷款管理，严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比，切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场：深圳市地方金融监督管理局等六部门发布关于加强商品住房用地土地购置资金来源核查要求的通知，严格核查深圳市商品住房用地招拍挂出让土地购置资金，加强对房地产开发企业购地和融资的监管。

整体来看，中央仍将继续坚持“房住不炒”基调不变，全面落实因城施策，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，调控政策或将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并对刚需性购房需求提供支持。房地产金融监管保持审慎态度，严查资金违规流入房地产市场。

地方层面，因城施策下，规范整治房地产市场秩序的政策或将持续出台，进行全方位、全主体的市场监管，各地结合本地房地产市场情况，调控政策呈现分化状态，热点城市仍具有边际收紧预期，部分市场或将推出房价限跌或相关扶持政策，以实现“三稳”目标。

02

市场概况

供应：环比增6%

9月房企推盘积极性略有回升，本月28个重点城市预估新增供应面积2432万平方米，环比上升6%，同比保持回落。

一线城市供应阶段性放量。4个一线城市9月供应面积为362万平方米，环比大增39%，同比下降33%。北京和深圳多项目集中入市，环比分别上涨73%和135%。广州供应面积继续收窄，同、环比分别降34%和3%。

热点二三线城市供应规模略有回升。24个监测城市9月合计供应2071万平方米，环比微增1%。房企普遍加快在重点城市的推货节奏和力度，杭州、武汉、成都、南京、和苏州等核心城市9月预计新增供应规模均超100万平方米，仅徐州、西安、厦门、济南等少部分城市因调控新出等缘故环比回落。

成交：同环比继续双降

9月典型城市商品住宅成交热度延续上月回落态势，28个监测城市预计成交规模达1955万平方米，环比下降7%，较2019年同期降幅有17%。

一线城市楼市阶段性回落。9月预计整体成交新房246万平方米，环比下降23%，同比下降36%，较2019年同期增长2%。深圳9月虽迎来了供应放量，但受二手房指导价政策影响改善换房客户锐减，成交表现同环比回落。上海、北京则受制于新增供应规模不足，受制约下购房需求难以充分释放，成交面积同比分别降45%和27%。

二三线城市成交量稳步回调，24个监测城市9月预计整体成交1708万平方米，环比下降4%，同比下降23%。半数以上城市同环比齐降，各城市分化持续加剧：厦门、成都、合肥、济南、杭州成交面积较2019年同期上涨3成以上，武汉、西安、宁波、南京等规模环比再增，其余城市楼市下行压力加大。

库存：近半城市不足12个月

9月热点城市受新房成交规模进一步缩量影响，短期供过于求和库存积压情况加剧。一线城市中广州、深圳供过于求，深圳供求比达3.3；二三线城市中过半数重点城市供求情况劣化，如长春、徐州、昆明等供求比已大于2。

就存量及消化周期而言，宁波、常州、徐州、长春环比涨幅超5%，成交缩量下长春、徐州、昆明、青岛、佛山等城库存消化周期超18个月。可见受信贷政策影响下居民按揭额度缩减、房贷放款周期拉长、房贷资质严格审核等均对购房者购买力和购房情绪造成影响。不过值得注意的是，仍有近半城市库存不足12个月。

二手住房：成交“6连降”

2021年9月，10个重点城市共计成交337万平方米，环比再降23%。基于去年同期楼市火爆行情延续，同比回落高达48%，同比2019年也跌幅收窄至26%，基于目前全国二手房市场多个热点城市调控持续加码，整体市场热度仍在持续走低。

当前全国主要城市二手房住宅市场已进入全面调控时代，“二手房指导价”、“信贷收紧”等严苛调控持续加码，考虑到当前成交规模已处于较低水平，预计后续将保持稳中微跌走势。

03

土地储备

截至9月27日，全国300城经营性土地成交总建面11210万平方米，环比下降5%；成交总金额4833亿元，环比增长72%；平均楼板价升至4312元/平方米，同、环比分别上涨73%和81%。

土拍平均溢价率降至3.5%，环比减少4.6个百分点。其中，一线城市溢价率连续两月低于1%，二线、三四线城市溢价率持续下行至2.7%和6.1%，环比分别减少4.4个百分点和2.4个百分点。

平均流拍率上升，近8成流拍地块集中分布在广州、重庆、天津、沈阳、青岛、成都、济南等重点城市，并以涉宅用地居多。直观反映房企融资环境持续收紧下，企业拿地积极性受挫。

04

企业融资

融资总量

2021年9月100家典型房企的融资总量为851.22亿元，环比上升1.2%，同比下降37.1%，融资量不足千亿。自2020年11月份以来，房企的单月融资连续11个月均呈现同比下降，而由于房企积极降杠杆，融资方面“量出为入”甚至用自有资金进行债务偿还，单月低融资量或将持续成为常态。从融资结构来看，境内债权融资426.23亿元，环比下降14.9%，同比下降50.1%；境外债权融资328.46亿元，环比上升112.8%，同比上升18.9%，随着近期境内房地产动荡预期见底，境外融资买卖有所恢复；本月资产证券化融资96.53亿元，环比下降47.9%，同比下降43.3%。

融资成本

2021年截至9月100家典型房企新增债券类1融资成本5.37%，较2020年下降0.70个百分点，其中境外债券融资成本达6.89%，下降0.94个百分点，境内债券融资成本4.18%，较2020年下降0.26个百分点。单月来看，9月房企融资成本5.55%，环比上升0.61个百分点，同比上升0.16个百分点。其中境外融资成本7.32%，环比下降0.49个百分点，持续维持高位；境内融资成本3.49%，环比上升0.19个百分点。房企融资利率在2.65%2.50%间，境内发行债券有旭辉、远洋、越秀等企业发行，利率基本在5%以下，而境外发债的企业多家企业的债券发行融资成本达12.50%，企业融资持续分化。

企业表现

本月融资总量最高的企业为招商蛇口（001979），融资总量约85.70亿元，主要是为发行了合计30亿元的超短融和为多家子公司进行了担保；此外碧桂园发行了一笔78.30亿港元的换股债券，融资量较高。从企业梯队来看，2021年1-9月平均额最大为TOP10房企，平均融资额342.2亿元，同时实现融资总额同比上升，是唯一一个同比上升的梯队；TOP31-50梯队融资总额同比降幅最大，降幅达到42.34%。成本来看，4个梯队均较2020年全年下降，其中TOP10梯队的融资成本最低，为4.26%，下降幅度为1.69pct，降幅最大。

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钜派研究院

总经理

陆政

近期随着房产税的进一步推进，宣告中国房地产市场已经从增量市场转型为存量市场。随着9月经济数据出炉，经济增速下行压力逐渐变大。研究院判断地产调控至暗时刻或已过去，未来政策进一步边际收紧的概率很小。根据历史经验，一旦百城样本指数中一二线城市住宅同比增速下行甚至转负，明确的政策拐点即将到来。

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