穆迪下调多家房企评级 央行频繁发声释放积极信号

9月1日，穆迪发表公开报告将中国房地产行业展望由“稳定”调整为“负面”，此后一路下调房企评级。

近日，在房地产市场调控政策不断升级、信贷政策持续收紧的背景下，行业内包括新力控股集团、花样年、当代置业在内的房企境外美元债出现违约事件，导致市场情绪持续低落。而这也成为评级机构下调评级的“导火索”。

9月1日，穆迪发表公开报告将中国房地产行业展望由“稳定”调整为“负面”，此后一路下调房企评级。继下调对荣盛发展（002146）、新力控股、正商集团、海伦堡中国、银城国际控股、当代置业等公司评级后，10月18日，穆迪再次出手，同时对绿地控股（600606）、阳光城（000671）、中南建设（000961）、奥园集团、佳兆业、领地控股、景瑞控股等下调评级或展望。

在这一背景下，部分房企已经开始行动，或按期偿还债务、获提前赎回债券、或主动公布偿债安排，释放出保兑付积极信号。此外，近期高层、央行、房协频繁发声，也被视为力挺房地产市场的表现。对此，中指研究院分析认为，房地产信贷政策触底转向，市场至暗已过，信贷环境或迎来实质性改善，房企资金压力将缓解。

房企评级被下调次数创历年之最

房企被贴上了“负面”标签或与整个行业展望的调整密不可分。据媒体统计，截至9月30日，穆迪、惠誉和标普共下调了91次中国开发商的评级，是今年上调评级次数的三倍。如果加上10月初至今的数据，今年房企被评级机构下调评级次数已超百次，创下历年之最。

市场分析人士指出，下调评级是当前行业整体面临的问题，近期政策调控，很多企业债务压力较大，金九银十的销售数据表现不佳，尤其是流动性的问题使评级机构更加谨慎，从评级角度来讲会比较悲观。

尤其近期新力、花样年等房企债务违约问题频发，资本市场悲观情绪过度发酵。受整体趋势拖累，部分发展良好的房企惨遭“误伤”，也被下调了评级，10月18日晚，穆迪将中南建设评级B1下调至B2，展望稳定。在此番评级下调中，穆迪的理由是销售增速放缓、盈利能力降低、融资风险增加等。

不过，评级机构也并非不看好房企的后续发展。例如，标普对中南建设的展望维持稳定肯定了中南建设在经营规模、现金流管理及融资等方面的成效。穆迪认为，尽管公司销售情况有所弱化，但依然给予公司未来稳定的展望。这表示其对公司应付短期债务的能力有信心，截至2021年6月30日，公司扣除受限资金后拥有215亿元在手现金，足以覆盖其短期负债。

事实上，中南建设一直坚持不依赖有息负债的发展模式，公司有息负债与年度经营规模比值一直在行业保持最低位置。截至2021年6月末，公司有息负债（含期末应付利息）767.6亿元，比2020年末减少31.5亿元，其中短期借款和一年内到期的非流动负债209.0亿元，比2020年末减少24.7亿元，占全部有息负债比值27.23%，较2020年末下降2.02个百分比。公司整体负债少，偿债能力强，现金流量和授信额度充裕，进一步为公司平衡财务风险提供了坚实基础。数据显示，中南建设上半年经营性现金流入746.4亿元，是一年内到期的各类有息负债的3.6倍，货币资金余额269.7亿元，为一年以内到期的各类有息负债的1.29倍，经营活动产生的现金流量净额为24.12亿元，比去年同期增长了18.6%，同时公司剩余授信额度达1425亿元，再加上境外美元债余额仅为4.8亿美元，年内并无需要偿还的美元债，风险总体可控。

纵观房地产市场，以中南为代表的走长期主义路线的房企并不在少数，评级下调等短期的行业阵痛期只会加速房企优胜劣汰，未来的“幸存”房企无论经营、财务将更加稳健。今年年中，中南建设管理层提出“防三高”的审慎经营导向（“高血压”代表流动性、“高血糖”代表杠杆和规模、“高血脂”代表利润），以及未来围绕卓越运营、卓越建设、卓越服务“三个卓越”战略提升公司竞争优势，中南的各项举措符合监管要求和政策趋势，自然受到的影响也相对较小。

政府密集发声利好信号频出

除了行业内的市场出清，面对近期地产风险暴露程度加大，央行也不断出手定调。

继9月底开始两次提到“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”之后，10月15日，央行第三季度金融统计数据新闻发布会上，金融市场司司长答记者问时强调央行房地产金融工作将长期遵循中央关于房地产调控的战略和方针，坚持“房住不炒”总基调，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，加快建立房地产长效机制。

在不少业内人士看来，随着此次央行在房贷问题上释放出重要信号，金融机构对房地产企业贷款政策开始向好发展，四季度可能会对此前房地产行业融资政策进行一定程度纠偏。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“央行房地产金融工作座谈会及时发现市场新情况、新问题，务实高效、深入人心，对于四季度房地产市场有积极的作用。”

贝壳研究院首席市场分析师许小乐则认为，未来金融方面将围绕“调节奏”、“保稳定”两个关键词进行。当前整个行业处于转型期，平衡好行政调控和市场化配置，将有助于平滑转型带来的市场波动，保持整体市场平稳发展，未来房企的压力也将得到一定程度的缓解。

另外，从历史经验来看，尽管政策松紧程度不一，但房地产调控往往遵循经济及楼市下行政策偏松、经济企稳及楼市升温政策趋紧规律。目前楼市投资快速下行、个别房企流动性问题引发的行业信用风险持续升温，叠加消费端疲软，市场对房地产行业政策调整预期有所升温。某种程度上，房企的“至暗时刻”有望即将度过。

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