金九银十褪色 楼市调控拐点将至

历年来，金九银十都是年内房地产市场交易最为火热的时期，然而今年9、10月的楼市经历了一系列的调控后却显得格外冷清。销量萎靡、房企艰难、土地流拍，一些城市已忍不住出手救市，一些业内人士推测，楼市调控或将迎来拐点。

楼市降温

今年以来，楼市调控政策频出，内容涉及加码限购限售限价、收紧住房信贷、加强二手房市场监管、规范房地产市场秩序等多方面，一套组合拳将房地产市场“打”入低谷。

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年三季度，百城新建住宅、二手住宅价格累计分别上涨0.70%、0.91%，较二季度分别收窄0.22和0.58个百分点。9月百城新建住宅、二手住宅价格环比分别上涨0.14%和0.13%，较上月分别收窄0.06和0.21个百分点；同时，百城新建住宅价格环比涨幅已连续3个月收窄，百城二手住宅价格环比涨幅已连续5个月持续收窄，且收窄幅度呈扩大趋势。

克而瑞研究中心数据显示，“十一”假期(10月1日至7日)，60个重点监测城市累计成交新房187万平方米，同比下降43%，与2019年同期相比，降幅达到33%。

土拍遇冷

楼市销量萎靡直接导致房企回流放缓，资金压力升高。克而瑞研究中心发布的百强房企9月份业绩显示，9月份房地产市场下行压力加剧，TOP100房企单月销售操盘金额环比首次下降，同比下降近四成。超九成百强房企单月业绩同比降低，同比降幅大于30%的企业超六成，逾半数企业同环比双降。数据显示，28个重点监测城市商品住宅成交面积环比再降7%，同比跌幅进一步扩至25%，较2019年同期下降17%。

伴随着房企资金承压以及土拍政策再次升级，多地第二次集中供地相较于首轮已大幅降温。

与第一轮集中供地溢价率超过20%、一日揽金过千亿相比，北京本轮集中供地期间，六成地块延期交易，成交额下降近五成：本批次共有43宗住宅用地正式公告，开拍后有26宗延期交易；成交地块出让面积为77.62万平方米，较第一批次减少54%；成交总价为513.45亿元，较第一批次下滑54%。而杭州本轮土拍推出的31宗地块中，17宗终止挂牌，总成交金额257.5亿元，仅为第一轮集中供地金额的两成。此外，上海、西安等多个热门城市也都出现了开拍前夕地块延期或者终止出让的情况，深圳一宗地块还因没有房企出价而流拍。

自三道红线新规发布后，融资环境持续趋紧，在这样的背景下，大部分房企都将降负债、降杠杆、保证现金流作为主要任务，但效果甚微，拿地意愿也进一步下降。

根据诸葛找房数据研究中心统计的100家上市房企来看，2021年上半年房企的有息负债规模进一步提升，上半年达到8.29万亿元，相比2020年末微涨0.77%。其中，保利发展（600048）上半年有息负债规模为3512.86亿元，较2020年底上升了12.69%；龙湖集团有息负债规模为1918.23亿元，较2020年底上升了14.61%。

债务高企引发了多家房企信任危机，爆雷事件时有发生。

“当前房企面临五大困难，涉及销售、融资、债务、经营和投资等领域，急需监管部门高度关注。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对新金融记者表示，从城市层面看，很多城市出现了连续4个月新房交易环比下滑现象；企业层面看，9月份部分房企销售金额数据首次弱于去年同期水平。此外，除商业银行贷款或有微调以外，其他包括信托、公司债等融资端普遍收紧，而且在房企信用恶化情况下，银行信贷能否“雪中送炭”也面临不确定性。部分房企在流动性压力下，已经开始寻求高管提供资金支持、员工加大跟投力度等非主流方式，流动性风险和债务风险明显放大。而近期关于企业裁员和降薪等负面消息明显增多，恶化了房企外部形象。

“当前各地土地流拍现象，说明房企投资意愿进一步下降，若不及时纠偏，将影响到明年的新房供应计划。”严跃进说。

政策松绑

随着各地因城施策、多措并举的推进，三季度房地产市场分化态势明显，在北京、上海、杭州、西安等地限购限售升级的同时，岳阳、张家口等地已出台“限跌令”来防止房价过快下跌。

目前，张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲等超过15个城市先后发布“限跌令”。而哈尔滨、长春、沈阳等地推出的救市政策，也被市场看作政府出手防范楼市过快遇冷的重要举措。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析称，多地推出救市政策意味着2021年四季度，部分城市房地产政策迎新一轮宽松期，关键是释放出政策见底、抄底买房强烈信号。“此次出台的政策有很强的信号意义，预计后续跟进城市会增加。当前全国很多城市的楼市矛盾，已经从过热开始转为过冷。过冷出现了新的风险，即房地产企业的金融风险问题。”

此外，信贷调控也有望迎来拐点。9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

“通俗来说，金融机构被点名了。”严跃进对新金融记者表示，从这里可以看出金融机构过去的业务操作，没有严格按照法治化和市场化的原则进行，换言之，后续需要严格按照法治化和市场化的方式进行。

近期，房地产市场由过热向过冷转变，金融机构的信贷政策也不能再一“堵”了之。“这里或涉及过去几种错误的信贷操作，包括随意对一些房企项目抽贷停贷、随意设定或调整按揭贷款标准、以额度不足理由无故拒绝按揭贷款。类似操作对房企和购房者都造成了损害。此外，金融机构的业务操作，要配合相关部门和地方政府维护房地产市场稳定，也就是说，银行房贷政策要多听取房管局的意见。”严跃进表示，“从稳定的角度看，金融机构需要关注房地产市场的变化，积极在信贷政策上做微调或者放松。”

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关键词： 金九银 褪色 楼市 调控