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粤港澳大湾区,哪里的房地产最具投资价值?

时间 : 2021-09-15 10:52:03来源 : 地产观点

粤港澳大湾区内地九个城市里,哪里的房地产最具投资价值?这个是我年来收到最多的问题之一。

自从粤港澳大湾区发展规划纲要出台之后,大湾区房地产投资更加火热了。今年虽然受到疫情的影响,但深圳的房价在上半年还是出现较大幅度的上涨,从而引发更严厉的调控。当然在715新政之后,这种火热的局面似乎有所降温。

从大湾区内地九个城市来看,对于房地产投资来说,深圳的大部门区域和广州核心区域理所当然是处于第一梯队的。但存在一个问题是,这些地方的房价已经非常高了,但是不代表最具有投资价值。为这些地方的价格已经很高,继续往上涨的难度肯定比更大。

现在很多在大湾区的进行房地产投资投资者希望找到如同当年的深圳龙华和沙井的地方,价值未被市场完全挖掘、未来的增长空间很大。目前来看,有三个区域比较受投资者关注:

广州南沙、中山(翠亨新区)和惠州惠阳。

关于这三个地方的房地产投资价值,我来说说我的观点。

我必须明确一点,大家愿意投资这三个地方,最基本的判断就是认为深圳和广州的外溢需求会流到这几个地方来支撑这几个区域的房价上涨。那么吸引深圳和广州人口流入的,尤其是深圳,首先要看交通条件是否便捷。

目前来看,这三个地方交通条件没有哪个地方的优势更明显,勉强来说南沙和惠阳比中山有优势。但投资毕竟是投未来,从未来的交通条件改善来看,深中通道的开通将会大大改善深圳到中山的距离。深圳到南沙的交通条件在短时间估计不会有很大的改观,目前深圳可以通过虎门大桥、南沙大桥和高铁站(南沙庆盛站)到达南沙;但南沙有另一个优势,南沙除了承接深圳的外溢也会承接一部分广州城区的外溢,毕竟广州的地铁已经修到了南沙。惠阳区的交通改善就等着以后深圳的地铁什么时候修到那边去了……

除了考虑这些交通改善的问题,我们还要看看这些区域跟深圳什么地方比较,毕竟需求外溢、交通能到达,如果通勤时间特别长也意义这不大。深中通道连接是深圳的宝安区,南下就是南山区,基本上接壤是深圳经济活跃区域之一、人口密度高。南沙其实离深圳核心区还是有点远,主要是与深圳西北部的沙井以及东莞的滨海湾新区比较,当然沙井和东莞滨海湾新区或许未来也是经济比较活跃区域之一。惠阳与深圳的坪山接壤,这个是接壤,没有被珠江隔断(哈哈)。但是坪山是在深圳的东北区域,相对于来说经济比较落后一些。从这个角度来看,这个因素的排名是中山翠亨新区、南沙和惠阳。

最后,我们来看看这几个区域的未来的发展规划情况。南沙在珠江口位置,是广东自贸区的组成部分之一,广州这几年似乎也很在意南沙的发展,地铁都修过去了。而中山翠亨新区和惠阳,受制于城市经济的问题,规划上确实没有什么很大可圈可点的地方。这规划的这因素上,南沙可以说完胜翠亨和惠阳。

当然,投资这个东西,要获取更大的收益,除了要考虑哪个区域价格以后会涨的高之外,还要考虑你获取成本的问题,也就是你买入价格。买入成本和未来的价格决定你的投资收益。目前惠阳住宅的价格在1.2-1.6万元/米,而南沙的住宅价格在2.2-3万元/米,中山翠亨新区1.5-2.5万元/米。从目前的价格来看,惠阳更具有优势。

讲了这么多,最后收个尾总结一下,如果从现状及可预期的未来来看,买房投资的话,惠阳相比来说有一定的优势,但是它主要问题在于供应太大、深圳的地铁迟迟修不进去;它的机会在于并入深圳管辖,那这些问题也就都不是问题了。中山翠亨新区,最大的预期就是深中通道的开通,但这个预期早就炒过了,关键深中通道能承载多大的交通流量?所以现在的房价基本上也透支了这个利好,预计房价在深中通道开通之后不会有太大的涨幅,想象空间还是小了点。对于南沙,深圳人真的会去那边住吗?有点够呛,现在的价格也有点热了,除非未来它的发展能像它的地理位置一样成为大湾区的中心,但你觉得这种可能有多大?