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11月,广州二手住宅市场成交高度活跃

时间 : 2020-12-03 15:51:58来源 : 广州日报

2020年11月,广州市二手住宅成交量(自助网签+中介网签)为14398宗,较10月同期(10700宗)环比上涨34.6%,同比大涨71.3%。经历8、9月的快速去化后,积累的盘源、客源被迅速消化,而经过10月份的补充后,11月整体需求明显升温,成交量创年内第二高位水平。

价格方面,11月二手住宅网签均价为29223元/平,环比上月增长1.86%。

广州中原研究发展部认为,11月二手市场主要有以下几方面特征:

(1)市面上货源紧缺,业主“惜售”严重。据监测数据显示,中原周度新增房源数量已连续数月不足千套低位水平,11月同比下降17.8%。在目前盘少的情况下,业主叫价相对强硬,议价空间较窄。部分如洛溪、珠江新城等活跃板块甚至出现反价现象。但如钟村、罗冲围等板块整体均价相对平稳,部分长时间未能售出的盘源议价空间亦有所扩大。

(2)改善需求增加,卖一买一客户增多。目前市场需求活跃,成交周期明显缩短,促使卖一买一客户能够快速出售旧房源以置换新房源。加上“买涨不买跌”心理,选择提前上车。因此,11月改善需求客户明显增多。

从各区成交情况来看,11月大部分区域成交有不同程度的上涨,其中,天河、黄埔、番禺三区表现相对明显。11月分别成交(不含自助网签)621宗、221宗、489宗,环比分别上涨32.1%、36.4%、26.0%。其中,天河区成交占比更是上升至15.0%,稳占各区榜首位置。

此外,南沙区亦有亮眼表现,11月共成交(不含自助网签)136宗,环比增长44.7%。中原研究发展部认为,南沙随着大批次新房房源进入存量房市场后,南沙二手成交亦逐渐发力。

广州11月主要区域二手住宅成交情况分析

天河区:珠江新城上升,天河公园和东圃表现亦活跃

天河公园、东圃、珠江新城三大板块成交活跃度较高,支撑起区域大部分成交。其中东圃板块以骏景花园、盈彩美居两盘表现相对活跃,11月成交均价分别为52685元/㎡、50089元/㎡。

据监测显示,11月天河珠江新城板块需求激增,新增购房客数量环比增加2-3成左右。同时,新增盘源数量亦较10月同期增加22.7%。从而导致成交占比明显上扬,11月份中原成交占比达28.6%。

越秀区:东风东学位房源报价上调,基本无议价空间

越秀区中,11月北京路板块、淘金板块成交表现相对活跃,市场需求旺。其中,北京路板块主力贡献盘源为东山印象台,其成交均价为68094元/㎡。

另外,据调研了解,目前东风东板块学位房源整体仍表现为“供不应求”,业主叫价强硬,板块整体整体总价上调15-30万元左右。特别是铁一中学的学位房房源,购房客户需求尤其大,从而造成“僧多粥少”的局面。在这样的背景下,业主心态强硬,不少盘源纷纷上调报价,普遍涨幅基本在3%以上。基本不存在议价空间。以东堤湾为例,年初市场报价大约在8万多/㎡左右,而截至目前,东堤湾部分优质户型市场报价甚至上涨至10万多/㎡。因此,建议有学位需求的购房客户可提前入市。

海珠区:海珠西需求大增,赤岗成交略回落

11月份,海珠区的赤岗板块成交占比略有下滑,上门看房客数量亦有所减少。11月板块成交主要集中在优质的小区房源,比如板块“明星盘”金影花园。其2020年11月成交均价分别为29679元/㎡。成交客户多以80、90后的首次置业刚需客户为主。

荔湾区:中山八板块需求活跃

11月荔湾区中山八路板块需求活跃,11月成交均价在43301元/㎡左右,整体市场成交较为活跃的楼盘主要为富力广场、珠岛花园,11月成交均价分别为47399元/㎡、32792元/㎡。另外,据广州中原研究发展部调研了解到,11月康王路板块上门客户多以“卖一买一”的置换客户居多,以3房购房需求为主。目前康王路板块业主叫价仍相对强硬,下调报价的盘源并不多。同时,不少楼梯楼盘源报价甚至上调3%以上。 因此,刚需客户整体入市热情不高,市场活跃度不及其它板块。

白云区:8号线延长线利好加持,罗冲围板块需求较大

11月份,白云区二手住宅网签宗数(不含自助网签)为377宗,环比上升21.6%。11月白云区机场路板块需求相对稳定,2020年11月机场路板块中原成交均价为38439元/㎡。在机场路板块中,汇侨新城成交最为活跃,本月中原成交价均为27316元/㎡。

另外,据广州中原研究发展部了解到,8号线延长线的建设利好加持下,罗冲围板块楼市价值明显上扬,成交活跃度大增。11月罗冲围板块“当红炸子鸡”非同德花园莫属,不少购房客户“点名”选择同德花园的盘源。广州中原研究发展部认为,同德花园成交活跃主要有两方面原因:一方面,得益于8号线延长线开通的利好,直接带动该楼盘价值上升,促使吸引不少购房客户的关注;另一方面,楼盘价格相对低洼,11月成交均价仅20437元/平,套均总价仅150万元/套左右。

番禺区:洛溪业主反价严重,钟村板块报价合理

2020年11月,番禺区阳光家缘中介网签量(不含自助网签)为489宗,环比上涨26.0%。据广州中原研究发展部监测发现,番禺区华南板块整体尚可,成交环比11月有所增加。11月,华南板块成交均价在44423元/㎡,其主力贡献楼盘以华南新城、万科欧泊为主,11月成交均价为32150元/㎡、48172元/㎡,属于购房客的优质选择项目。

另外,据调研了解到,11月洛溪板块“盘少”现象并未得到有效改善,优质盘源未能及时补充,业主惜售仍然严重。据监测中原数据显示,9-11月洛溪板块新增盘源数量持续减少,11月新增盘源环比下降25.1%。在这样的情况下,业主报价信心较强,叫价强势,尤其是板块改善型房源,甚至出现反价现象。比如,近段时间成交的珊瑚天峰,原本业主报价1100万元,最后反价至1300万元并且顺利成交。

但需要指出的是,与其它板块不同的是,11月钟村板块整体供应保持相对高位,部分长时间未能售出的盘源议价空间亦有所增大,报价相对合理,基本不存在业主反价成交的情况,购房客户接受意愿较高。由此可见,盲目叫高价只能使业客双方长时间处于僵持状态,合理增大议价空间、让利才能快速出售手上盘源。

预测:成交趋稳或微跌,价格继续保持稳定

11月,广州二手住宅市场成交高度活跃,成交量突破14000宗大关。已经去化大批贮备客源、房源。加上业主报价普遍有所上调,议价空间较之前时间缩窄,客户接受意愿可能会有所下降。

同时,可以看到,一手住宅市场11月份同样保持热度,成交创年内高位,新增供应更是达1.6多万套。在弹药充足的情况下,一手住宅市场可能会出现“翘尾”行情,届时将分流部分二手购房客户。

因此,广州中原研究发展部预计,12月份大市成交(自助网签+中介网签)或在12000-13000宗水平左右,价格将保持稳定。

广州日报全媒体文字记者:陈白帆

关键词: 二手住宅