全年商品房销售面积和销售额创历史新高 12月同比降幅均小幅扩大

需求

▍全年商品房销售面积和销售额创历史新高，12月同比降幅均小幅扩大

销售面积：2021年1-12月，商品房销售面积为17.9亿平方米，同比增长1.9%，比2019年1-12月份增长4.6%，两年平均增长2.3%，12月同比降幅较上月扩大1.7个百分点至15.6%。其中，1-12月住宅销售面积为15.7亿平方米，同比增长1.1%，办公楼销售面积同比增长1.2%，商业营业用房销售面积同比下降2.6%。

销售额：2021年1-12月，商品房销售额为18.2万亿元，同比增长4.8%，比2019年1-12月份增长13.9%，两年平均增长6.7%。12月同比降幅较上月扩大1.5个百分点至17.8%。其中，1-12月住宅销售额为16.3万亿元，同比增长5.3%，办公楼销售额同比下降6.9%，商业营业用房销售额同比下降2.0%。

供应

▍12月，房地产开发投资额和新开工面积同比降幅均明显扩大，全年投资额小幅增长，新开工面积降幅超过10%

房地产开发投资额：2021年1-12月，全国房地产开发投资额为14.8万亿元，同比增长4.4%，比2019年1-12月份增长11.7%，两年平均增长5.7%，12月同比降幅较上月扩大9.6个百分点至13.9%。其中，1-12月住宅开发投资额为11.1万亿元，同比增长6.4%，占房地产开发投资比重为75.3%。

房屋新开工面积：2021年1-12月，全国房屋新开工面积为19.9亿平方米，同比下降11.4%，12月为1.6亿平方米，同比下降31.2%，降幅较上月扩大10.1个百分点。其中，1-12月住宅新开工面积为14.6亿平方米，同比下降10.9%，降幅较上月扩大2.5个百分点。

房屋施工面积：2021年1-12月，全国房屋施工面积为97.5亿平方米，同比增长5.2%。其中，住宅施工面积为69.0亿平方米，同比增长5.3%。

房屋竣工面积：2021年1-12月，全国房屋竣工面积为10.1亿平方米，同比增长为11.2%。其中，住宅竣工面积为7.3亿平方米，同比增长10.8%。

资金来源

▍房企到位资金增长持续放缓，12月国内贷款同比降幅扩大

房地产开发企业到位资金：2021年1-12月，房地产开发企业到位资金为20.1万亿元，同比增长4.2%，比2019年1-12月增长12.6%，两年平均增长6.1%。

国内贷款：2021年1-12月，国内贷款为2.3万亿元，同比下降12.7%，上年同期为同比增长5.7%;占比为11.6%，比上年同期下降2.2个百分点。

自筹资金：2021年1-12月，自筹资金为6.5万亿元，同比增长3.2%，上年同期为同比增长9.0%;占比为32.5%，比上年同期下降0.3个百分点。

定金及预收款：2021年1-12月，定金及预收款为7.4万亿元，同比增长11.1%，上年同期为同比增长8.3%;占比为33.4%，比上年同期下降1.1个百分点。

个人按揭贷款：2021年1-12月，个人按揭贷款为3.2万亿元，同比增长8.0%，上年同期为同比增长9.9%;占比为14.7%，比上年下降0.8个百分点。

中指精评：

2021年，全国房地产市场规模达历史最高水平，商品房销售面积接近18亿平方米，商品房销售额达18.2万亿元。全年市场整体表现创新高，但下半年以来房地产市场降温态势明显，交易市场、土地市场情绪均明显下滑，9月底，央行提出“两个维护”后，中央和各部委频繁释放维稳信号，政策底逐渐显现，信贷环境持续改善，年底叠加企业“以价换量”营销策略，部分需求择机入市，新房成交规模连续回升，12月商品房销售面积升至2.1亿平方米以上，商品房销售额超2万亿元，但同比降幅仍较大，销售面积、金额同比降幅仍在15%以上，均较11月降幅略有扩大，当前购房者置业情绪仍不高。

展望2022年，我国经济面临新的挑战和压力，宏观政策将持续发力稳经济，降准、降息仍有预期，房地产市场仍将发挥稳定器作用，在“房住不炒”总基调指导下，预计调控政策仍有改善空间，特别是信贷端，将进一步加大对刚需、改善住房需求的支持力度，支持合理住房需求释放。但值得注意的是，2021年供应端明显缩量，或将一定程度上拖累2022年新房成交规模;与此同时，2022年，房地产税试点逐渐落地，亦将对需求释放产生一定抑制作用。综合来看，2022年，预计房地产市场交易规模将高位回落，市场处于下行周期。当前市场观望情绪短期或延续，叠加高基数效应，上半年全国商品房销售规模同比降幅或继续探底。

供应端，2021年，全国房屋新开工面积同比降幅超11%，绝对规模降至2018年以来最低水平，12月同比降幅超30%，受资金端压力、交易市场较为低迷等因素影响，企业开工积极性明显减弱。2021年，房地产开发投资额小幅增长，但12月投资额明显降低，绝对规模降至2020年3月以来最低水平，同比降幅超10%，企业投资意愿明显降低，新开工、土地购置均为拖累项。

展望2022年，房屋新开工面积难有明显改观，全年或延续回落态势，究其原因，一方面，2021年全国土地缩量明显，将拖累新开工规模;另一方面，2022年企业资金压力不减，稳现金流成为重中之重，全年市场销售规模回落下，企业开工亦受限。开发投资方面，新开工规模、土地购置或将进一步拖累投资额，但在“两维护”要求下，各地保交付力度将有所强化，预计行业竣工周期延续，高规模的在建工程仍对投资额带来一定支撑，叠加保障性住房建设加速，全年房地产开发投资额仍有望保持小幅增长，但上半年投资额调整压力较大，同比下降的可能性较高。

关键词： 开发投资 房地产 供应端 商品房 销售额