2021全国土地市场总结&2022年土地市场展望 “房住不炒”依旧是大方向

2021年全年300城住宅用地成交规模同比下滑，其中一线城市供求均同比走高，而二、三、四线城市供求均下滑较大，特别是三四线城市成交规模显著走低，市场分化明显。土地出让金占比方面一线城市连续两年攀升。

22个城市全年集中供地呈现明显的前热后冷态势，热度变化与218集中供地政策发布和810土拍新政发布高度相关，含保障性住房地块占比超总供应量的20%。

2022年预计全国土地市场仍将以稳为主，设置地价上限及提升品质将成为政策主导方向。尽管每年上半年房企参拍意愿较高，受限于当前市场尚未见底及民营房企资金端仍然承压等影响，批次之间的热度分化将显著降低。预计各地政府在供应端将为房企预留更为充裕的利润空间。

2021全国土地市场

2021年300城推出各类用地规划建筑面积25.8亿平米，同比下降7.9%，成交20.2亿平米，同比下降17.1%，出让金达56199亿元，同比下降9%。?推出住宅用地规划建筑面积12.3亿平米，同比下降9.6%，成交规划建筑面积8.8亿平米，同比下降25.2%，住宅用地出让金达48412亿元，同比下降7.35%。

纵观全年，12月份下降幅度明显，历年以来年底12月份为成交高峰期，一方面是政府会加大推地力度，完成年度目标，另一方面企业端在金九银十后现金流充足，有充足现金进行弹药补充，12月推出各类用地规划建筑面积4.4亿平米，同比下降6.0%，成交3.4亿平米，同比降低17.8%;住宅用地推出规划建面2.2亿平米，同比下降3.3%，成交规划建筑面积1.6亿平米，同比下降20.6%。

全国300城住宅用地推出与成交同比走势

在成交量下跌的背景下，成交均价整体走高，300城各类用地成交楼面价2820元/平米，同比上涨12%;住宅用地楼面价5571元/平米，同比上涨25%;溢价率从七八月份开始持续走低，300城全年平均溢价率不足10%，溢价率最低时仅为2.2%。

全国300城住宅用地成交楼面价&溢价率走势

从各梯队城市表现看，一线城市土地供求面积均走高，尤其是供应端，一线城市同比增长36.4%，成交面积同比增长16.6%，土地出让金同比增长14.65%。二线、三四线城市供求面积均下降，二线城市推出和成交面积同比分别下降6.54、24.25个百分点。三四线推出和成交面积同比分别下降14.2、28.4个百分点。价格方面二线城市和三四线城市成为拉升单价的主力军，二线城市成交楼面均价同比上涨23.75%;三四线成交成交楼面均价同比上涨16.9%。

各梯队城市住宅用地推出与成交相关指标同比变化

出让金方面，一线城市贡献率逐年走高，2021年一线城市住宅用地出让金同比增长14.6%，占全国300城出让金的比例为16.3%;二线城市住宅用地出让金同比下降6.3%，占全国300城出让金的比例为49.5%;三四线出让金成分降至34.1%。

近3年全国各线城市住宅用地出让金占比变化情况

各大城市群中，长三角地区各项指标均为正，在五大城市群中表现最佳;珠三角地区成交面积同比下降29.7%，下降幅度最大;成渝地区成交楼面均价同比上涨26.1%，上涨幅度最高。各城市土地出让金，依旧是上海、杭州占据前两名;上海全年住宅用地出让金2824.9亿元，同比增长22%，杭州全年住宅用地出让金2703亿元，同比增长19.9%。

五大城市群住宅用地供求指标同比变化

2021年两集中供地

2021年2月份“两集中”供地提出以后，土地市场热度依旧较高，同时在项目热销背景下，开发商拿地意愿强烈，第一批次集中供地现场火热，触顶抢地不断频现。下半场二批次集中供地前夕，提出购地自有资金并实施严格审查，资金紧张以及限购限贷等多重因素叠加开发商购地意愿降低，躺平观望情绪不断体现，土地市场成交形成“前高后低”态势。

三次集中供地成交数据

保障性住房方面，2021年集中供地明确要求要加大保障性住房供应占比。不同城市分别给出了不一样的供应方式，以宗数为口径，一批次时含保障性住房供应有192宗，占全部供应宗数的22.8%，一批次土拍火热的结果也影响了二批次时加大了保障性住房的供应，二批次供应含保障性住房244宗，占全部供应宗数的27.23%;二批次时由于土地市场遇冷，含保障性住房出让不理想，三批次减少了保障性住房地块的供应，共计推出含保障性住房地块130宗，占比为20%。另外根据统计，集中供地期间核心城市含保障性住房地块供应较多：上海共112宗、杭州共62宗、北京共34宗、广州共26宗、深圳20宗。

地块出让中保障性住房占比变化

2022年土地市场展望

“房住不炒”依旧是大方向，政策上稳地价的工具会不断完善，尤其是2021年“810新规”在短时间内不会放松。此外，提升品质也会进入到常规的条件管控当中，今后会实现“地价、房价、品质”三个维度的全面管控。而市场上受到资金和收益影响也会逐步实现以国企、央企为主体，民营企业逐渐向代建转型。

市场端

，全年相对2021年会更加趋稳，历年的小阳春集中在三四月份，上半年买地可在年内开盘，对房企的吸引力比较高，但是由于目前市场尚未见底，观望情绪依旧高涨，上半年回暖的条件不够成熟，预计市场依旧平稳收场。另外还有部分企业受债务影响，2022年上半年有超过2000亿的海外债到期，行业会继续承受部分资金压力，整体来看今年的市场热度波动预计将弱于2021年。

企业端

，部分现金流较好的民营企业可以把握好拿地窗口期。重点关注一线和人口资源强的二线城市。同时，2022年依旧有大量地块集中入市，受上一年投拓部门人员收缩影响，基本可以确定投拓部门人均工作量会显著增加。

关键词： 土地市场 房住不炒 保障性住房 集中供地