北京第三批次土拍 房企拿地结构和思路发生了明显转变

北京第三批次土拍结果来看，房企依然在积极进军北京市场，但是拿地结构和思路发生了明显转变。从第一批次土拍市场一片大好，到二批次的集体遇冷重新审视之后，三批次土拍拿地结构由“高周转、快销”转向“刚需、稳健”。

第三批次供应12宗住宅用地，最终成交10宗，其中，7宗底价成交，门头沟2块+房山地块有溢价，且房山拱辰街道地块达到最高限价。成交规划建筑面积90.98万㎡，总成交金额276.83亿元。

成交地块中，门头沟两地块分别被金地14.84亿元、金茂11.68亿元竞得，地块临近四道桥地铁站，与石景山、首钢园一河之隔，地块临近西长安街，可享受与石景山一样的配套条件，同时，门头沟也是与主城区最近的城外区，也是通勤人群首选的居住区域。

延庆地块出让规划建筑面积23720㎡，由中建方程以3.9亿元竞得，该地块首先享受到的是冬奥会所带来的交通配套福利。地块距离京张高铁延庆站约2.5公里，终点站到清河站和北京北站，相较于燕郊、大厂通勤的不便，延庆区属于北京区域内，距离西三旗、西二旗等大厂更为便利，并且房价优势几乎与燕郊、大厂无异。

东坝三地块受地块自身开发条件影响，由京投175亿元竞得，京投获得该地块属于锦上添花，不管是完善配套还是开发建设，对政府和建设单位都是双赢。

房山拱辰街道被中建智地竞得，并且达到最高限价18.63亿元，溢价率15%。房山地块与门头沟地块优势具有共同特征，其中最主要的是均属于刚需人群聚集，从中指数据开发版时点人流量显示看，工作日时点人流量有非常大的明显变化。

本次成交的地块整体特征为地价单价低，房价均不高，并且有较大的利润空间。比如房山地块地价均价在16000元/㎡左右，周边房价均价为38000元/㎡。门头沟两宗底价成交地块地价均价为24000元/㎡，周边房价均价为45000~55000元/㎡，而一河之隔的石景山区可达到60000元/㎡左右，价格方面对刚需人群比较友善。

至此，北京2021年三次集中供地收官，全年集中供地成交住宅用地57宗，成交规划建筑面积598.33万㎡，土地出让金1899.94亿元，出让金较上一年同比增长9.35%。三次出让表现比较明显的变化是拿地企业的态度。一批次火热之后，二批次民营企业基本躺平，三批次依旧在观望状态，其原因主要受自有资金影响难以出手拿地。

(中指研究院土地事业部高级分析师张晓飞)

关键词： 北京土拍 拿地结构 溢价率 房价优势