山西运城南山特色小镇未批先建 违规开发别墅类房地产项目

山西运城南山特色小镇,涉嫌在国家粮食生产功能区内占用公共设施用地，未批先建、违规开发别墅类房地产项目。

该项目是运城市盐湖区打造的运动休闲特色小镇, 对外宣称要建设集运动休闲、文化、健康、旅游、养老、教育培训等多种功能于一体的空间区域，打造全民健身发展平台和体育产业基地。

当地知情人士透露,该项目用地以公共设施用地报批征地,在未获得相关审批手续的情况下，内定运城蓝投桃李春风开发运营有限公司(以下简称“运城蓝城公司”)为开发商,开发建设别墅类房地产项目。

2021年12月，记者在当地调查发现，该项目不仅存在占用公共设施用地、未批先建违规开发的问题，更涉嫌占用国家粮食生产功能区土地，且项目毗邻运城(盐湖)湿地自然保护区，地处盐湖区域生态空间功能扩展区。

记者在施工现场看到，项目已建好的“独门独院”二层洋房建筑整齐划一，样板间对外开放参观，售楼员介绍：二层“独门独院”洋房房源总共282套。

该项目的开发建设，有违《国务院关于建立粮食生产功能区和重要农产品生产保护区的指导意见》(国发〔2017〕24号)和《国务院办公厅关于坚决制止耕地“非农化”行为的通知》(国办明电〔2020〕24号)，属于《自然资源部办公厅关于开展2021年违法违规占用耕地重点问题整治的通知》(自然资办函【2021】2206号)的管理范畴。

2021年12月3日，记者就山西省运城南山小镇·蓝城桃李春风一期项目(以下简称“蓝城桃李春风一期”)所涉上述问题，分别采访了山西省运城市东郭镇人民政府、运城市盐湖区自然资源局、运城市盐湖区农业农村局现代农业发展中心等相关职能部门，至截稿前，未获得当地相关部门的正面回应。

国家粮食生产功能区内开发地产项目

运城盐湖为人熟知，是世界三大硫酸钠型内陆盐湖之一，地处晋南盆地腹地，秦晋豫黄河转弯处。由运城市盐湖生态保护与开发中心主办的华夏盐湖公众号在 2021年8月份发布的《运城盐湖生态保护与修复规划》解读中将盐湖区域生态空间分为核心保护区、一般控制区、功能扩展区。地处东郭镇的运城南山小镇正处于功能扩展区，同时也处于当地政府设立的国家粮食生产功能区。

按照《山西省人民政府办公厅关于印发山西省“五湖”生态保护与修复总体规划及晋阳湖、漳泽湖、云竹湖、盐湖、伍姓湖5个生态保护与修复专项规划的通知》(晋政办发〔2021〕15号)文件要求，《盐湖生态保护与修复规划(2021年—2035年)》已于2021年4月1日在山西省政府门户网站进行公布，由运城市盐湖生态保护与开发中心组织实施。

2021年12月，记者在运城市盐湖区东郭镇调查发现，大片联排洋房、中式合院醒目地矗立在连绵的农田中，地面建筑已处于封顶状态。在高层住宅区的建设现场，有数架塔式起重机正在工作，项目附近耕地上原本设立的“盐湖区东郭镇国家粮食生产功能区标识牌”已不见踪影。

据当地村民及前述知情人士确认，南山小镇桃李春风一期所占土地均为东郭、界村两村耕地，而且均是在未获得审批、未取得《国有土地使用证》的情况下，提前圈占耕地开发建设并销售的。

据当地民众介绍，南山小镇蓝城桃李春风一期项目，自2021年4月起，在公共网络平台上投放大量广告，并进行现房销售及期房预售认筹。

记者查阅运城市盐湖区公开信息发现，《关于盐湖区二〇二一年第二批次建设用地的批复》晋政地字【2021】213号文件，是由山西省人民政府于2021年5月24日作出的，《运城市人民政府关于盐湖区2021年第2批次建设用地的批复》运政征字【2021】15号文件是由运城市人民政府于2021年5月26日作出的。盐湖区人民政府也确认，运城南山小镇桃李春风一期项目所涉用地全部在上述两个批复地块中。

盐湖区东郭镇政府办公室孟姓主任介绍，运城市南山小镇蓝城桃李春风项目用地编制调整是2021年完成的，运城市南山小镇桃李春风一期项目共占用土地为18.1334公顷，其中占用耕地16.2351公顷。

而据项目施工人员证实，以及知情人士提供的资料显示，桃李春风一期项目早在2020年就已建成了5套中式合院，主体结构为水泥浇筑，地基建设为混凝土整体筏板;2021年3月联排独栋部分建筑已封顶;到2021年4月时已建起大片二层洋房。

由此可见,开工建设早于规划调整。

据调查，运城盐湖区南山小镇蓝城桃李春风项目所在地块，于2019年10月被规划设定为国家粮食生产功能区，却在2020年调整规划的同时又批准房地产项目开发，这一调整，在知情人士看来“明显是在为项目开发量体裁衣，过程疑窦丛生”。

将粮食生产功能区的土地用于房地产开发建设，国家有相当完备的规划调整报备制度。

2017年4月国务院印发了《国务院关于建立粮食生产功能区和重要农产品生产保护区的指导意见》，2020年9月15日,国务院发布了《国务院办公厅关于坚决制止耕地“非农化”行为的通知》，要求对以主体功能区规划和优势农产品布局规划为依托，以永久基本农田为基础，以县为基础精准落地，落实好最严格的耕地保护制度，坚决制止各类耕地‘非农化’行为，坚决守住耕地红线均提出了具体要求。为遏制全国违法违规占用耕地势头，落实最严格的耕地保护制度。

自然资源部办公厅于2021年11月26日发布《关于开展2021年违法违规占用耕地重点问题整治的通知》，要求严格落实习近平总书记多次作出重要指示批示，要实行党政同责，从严查处各类违法违规占用耕地或改变耕地用途行为，遏制耕地“非农化”、严格管控“非粮化”，对在耕地保护方面有令不行、有禁不止、失职渎职的，要严肃追究责任，在全国开展2021年违法违规占用耕地重点问题整治。

而运城市盐湖区政府一系列的调规行为，显然是在为南山小镇的开发建设，做政策上的妥协。

内定开发商

知情人士透露，项目开发商也是内定的，而且是在未取得项目开发权的情况下提前进场。

工商登记信息显示，运城蓝投桃李春风开发运营有限公司，于2020年4月15日在运城市盐湖区市场监督管理局登记注册，登记地址位于盐湖区东郭镇政府办公楼一楼108室，公司经营范围为房地产开发经营、房地产经纪服务、房屋买卖代理服务等。

据运城市盐湖区自然资源局公布的信息显示，该局于2021年6月17日以挂牌方式出让YHXC2021—04地块一及地块二国有建设用地使用权;2021年7月16日蓝城集团成功竞得YHXC2021—04地块一及地块二。

运城蓝投桃李春风开发运营有限公司公布的信息显示：项目名称为“运城南山小镇蓝城桃李春风(一期)”，建设地点为“东郭镇”，建设性质为“新建”的项目占地约209.86亩，计划开工时间为“2021年10月”。

据承建工程的江苏苏中建设施工人员称，(项目)正在销售的二层洋房，在2020年初至2021年7月间一直处于“一边建设一边出售和预售的”的状态。

2021年4月13日运城新闻网运城晚报讯《焕新生活之美——蓝城南山小镇与绿城服务签约仪式举行》报道显示，彼时“位于盐湖区东郭镇的南山小镇中式园林样板区即将完工，将在五一假期对外开放。”

运城蓝投桃李春风开发运营有限公司注册时间为2020年4月15日，所涉地块的竞得时间是2021年7月16日。

而记者多方采访证实，项目在2020年初至2021年7月间，一直处于“一边建设一边出售”的状态，是否内定开发商已不言自明。

批建不符

此外，据知情人士透露，运城南山小镇之蓝城桃李春风项目所占地块属于公共设施建设用地，而非房地产开发用地。

当地政府答复民众的文件显示，经运城市盐湖区政府、东郭镇政府均确认，该地块属于公共设施建设用地，并非房地产开发建设用地。

记者掌握的多份文件亦佐证了这一情况，2020年4月2日运城市盐湖区政府发布的盐政征告字【2020】17号《土地征收启动公告》显示，征收目的为“拟征土地用途为公共设施用地”。

2020年4月30日由运城市盐湖区东郭镇人民政府发布的【2020】1号《征地补偿安置方案》显示，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律法规规定，按照土地征收启动公告盐政征告字【2020】17号)拟征收土地位于东郭镇东郭村、界村，拟征收土地范围具体以征地勘测定界图为准，征收目的为公共设施用地。

记者于12月4日通过天眼查平台查询到，桃李春风一期项目电子监管号1408022021B00128，行政区为“盐湖区”，项目名称为，项目位置在“杨柳路以东、春花街(规划路)以南、凤起路(规划路)以西、求实街(规划路)以北”，面积为“13.990981公顷”的新增建设用地，土地用途为“0703”，供地方式为“挂牌出让”，土地年限为“城镇住宅—普通商品住房用地70年;商务金融用地40年”，成交价格为“11921万元”的相关信息。

自然资源部2020年11月发布的《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南(试行)》07“居住用地”中“0701”为“城镇住宅用地”，而“0703”为“农村宅基地”，其中“070301”为“一类农村宅基地”、“070302”为“二类农村宅基地”。

然而，当记者就上述问题采访运城市东郭镇政府、盐湖区自然资源局、盐湖区农业农村局现代农业发展中心等相关职能部门后，于2021年12月11日再次从天眼查平台查询“桃李春风一期”时，项目的土地用途则已修改成“城镇住宅—普通商品房住房用地”。

运城市盐湖区政府发布的征收公告为公共设施用地， 而盐湖区政府则借特色小镇名义开发成了别墅类房地产项目，“批建不符的特征显著”前述知情人士说。

无证预售

“低容积率、别墅类房产”，成为南山小镇桃李春风案场销售人员口中的卖点。

据了解，该项目合院容积率只有0.49，与高层综合后容积率为1.34。“这种合院国家以后再也不批了”据售楼人员讲述，如果担心购买这里的房子会占用购房指标影响在其他地方买房,“该项目还可‘草签’，即不网签备案，只签一个临时合同便可。”

据销售人员介绍，桃李春风一期正在建设的高层项目分别为117平方米、134平方米、139平方米、151平方米和168平方米户型住宅，每平方米价格在6000至7000元。“由于预售证没下来，目前该项目先收5万元的意向金便可认筹，剩下开盘再支付。”

记者从天眼查系统发现，运城南山小镇蓝城桃李春风(一期)，《建设用地规划许可证》(地字第140802202105001号)于2021年9月26日取得;92个单体项目的《建设工程规划许可证》(建字第140802202105002号)于2021年10月28日获取;1#楼-83#楼、S1#楼-S3#楼《建筑工程施工许可证》(140802202111050101号)于2021年11月5日取得;12#、13#、15#、26#、27#、28#《商品房预售许可证》(【2021】晋商房预售运字第059号)于2021年11月9日取得;29#、30#、31#、32#、55#、56#《商品房预售许可证》(【2021】晋商房预售运字第060号)于2021年11月9日取得;57#、58#、59#、60#、72#、73#、75#《商品房预售许可证》(【2021】晋商房预售运字第061号)于2021年11月9日取得。

由此可见，桃李春风一期于2021年7月份封顶销售的行为，显然与房地产项目开发的法定程序相违背。

“监管部门(对该项目所涉问题)鲜有处罚措施，而是对这种违规行为一路绿灯。”前述知情人士对此颇为不解。

截至发稿前，包括运城市盐湖区自然资源局、运城市盐湖区农业农村局现代农业发展中心、东郭镇政府在内的当地各职能部门，均未对上述违规问题予以回复。

关键词： 公共设施用地 审批手续 别墅类房地产项目 违规开发