11月武汉市住宅新增供应量189.24万㎡ 一些热点片区的网红项目再度归来

2021年11月，随着金融维稳信号的释放，房企融资端逐步得到恢复，信贷紧张状况部分得到缓解，提升了市场信心。进入第四季度之后，武汉楼市供应端仍在不断增加，以价换量成为普遍共识，吸引了刚需自住的关注，推动整体成交量有所恢复，11月武汉商品住宅成交再破万套，扭转金九银十颓势。在整体项目开盘去化率仅有27%情况下，还是出现了一些热销项目，品质、品牌、地段的差异化得到凸显。下面将介绍2021年1-11月份武汉房企的业绩表现。

2021年1-11月，武汉房地产销售业绩TOP20企业中，武汉城建集团以359.32亿元、221.73万㎡位居销售金额及销售面积榜第一位。融创销售额排名降至第二位，合计356.74亿元。中建三局地产排名第三，销售金额181.98亿元，年内有望超过200亿元大关。

2021年1-11月，武汉房地产企业权益销售金额TOP20企业合计销售1709亿元，权益销售面积TOP20企业合计销售1000万㎡。融创中国销售金额284.38亿元，持续排名第一。武汉城建集团销售金额211.05亿元，排名第二。

2021年截止11月，武汉市房企销售金额TOP5企业市场份额合计25.23%，环比下降2.67个百分点;TOP20市场份额49.13%，环比下降5.07个百分点。

2021年1-11月份，武汉商品住宅项目销售套数TOP20合计成交32884套，前4名项目销售套数均超过2000套。销售套数TOP20中主城区占13席，其中东湖高新区仍然有5个项目上榜，且有两个项目套数超过2000套。

▍商品住宅市场

供应方面，2021年11月武汉市住宅新增供应量189.24万㎡，环比大增58.1%，不乏一些热点片区的网红项目再度归来。如白沙洲青菱片区、光谷中心城、武昌汉口滨江板块，新盘上市有不错的表现，相对来说，新城区大多数项目以平销为主，存量较大的阳逻、军山、东西湖板块，以价换量现象比较普遍。

成交方面，武汉市2021年11月住宅新增成交125.26万㎡(剔除保障房)，环比增长24.8%，同比减少43.6%。武汉楼市进入四季度后，由于整个行业负面事件不断，停工缓工现象增加，导致市场消费信心不足，传统的“金九银十”没有达到预期，因此，众多项目在最后两个月发起了业绩冲刺，推盘速度和营销力度明显加强。由于高端项目上市增加，整体均价出现结构性上涨。11月，武汉市住宅均价为16389元/㎡，环比小幅上涨1.88%，同比上涨6.1%，区域差异扩大。

11月武汉市主城区住宅成交套数占比升至62%，东湖高新区成交量最高，为1639套，洪山区、汉阳区分居第二、第三位。新城区方面，黄陂区1104套最高，东西湖994套居次。目前市面上，超过100个楼盘采取了各种形式的促销让利活动，部分区域价格回到了两年前，有效的促进了成交，自住家庭出手相对踊跃，总体来看，主城区相对表现较好，国资企业及头部上市房企的业绩依然有所保证。

2021年11月，中指研究院武汉监测共计33个项目开盘或加推，共计推出8041套，环比增加24.6%，同比减少近5成。开盘首日去化率为27%，已经连续4个月去化率低于30%，也是近5年新低。区域差异与项目表现冰火两重天，一方面，33次推盘中，仅有5次去化率高于50%，另有13次去化率在10%以下。另一方面，武昌南青菱板块的和雅东方，光谷中心城区域的中建星光城，一个新盘上市，一个老盘加推，依然可以实现日光。此外，在当前市场环境下，武昌滨江、二七滨江高端项目的量价表现，总体来说依旧不错，也让市场看到了未来发展信心。

▍政策解读

政策方面，《湖北省新型城镇化规划(2021-2035年)》，《湖北省“十四五”推进新型城镇化建设实施方案的通知》正式发布，主要内容包括：

湖北将形成“一主两翼、两横两纵、多点支撑”的城镇化空间格局。“一主两翼”，指以武汉、襄阳、宜昌为核心，引领武汉城市圈、襄十随神、宜荆荆恩等省内三大城市圈(群);

到2025年，湖北常住人口城镇化率要从2020年的62.89%提升到65%，力争达到67%。2035年，在中部地区率先基本实现新型城镇化，常住人口城镇化率达到75%以上;

到2025年全省完成1.5万个以上城镇老旧小区改造和2000年底前建成的老旧小区改造任务;

实现15分钟便捷生活圈全覆盖，打造15分钟基本医疗卫生服务圈，以及城市社区10分钟健身圈。

未来15年，湖北城镇化提升空间依然很大，城市更新与住房保障成为高质量发展必由之路，最终目标是全面建成中部地区标杆性现代化城市群、长江经济带幸福生活宜居地，形成与“建成支点、走在前列、谱写新篇”战略定位相适应的新型城镇化格局。武汉担当“一主引领”使命，下一步，将进一步促进武汉“1+8”城市圈发展，探索城市圈住房发展信息互通、政策协同，以城镇住房发展推动城市圈高质量发展。

▍市场展望

最新高层会议提出，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。与此同时，央行再次降准，预计释放资金总量达1.2万亿，行业发展环境进一步改善。房企开发贷和并购贷款合理发放，让行业整体流动性压力得到缓解。部分热点区域首套房房贷利率实质性下调，银行放款周期进一步缩短，有利于合理住房消费。但信贷环境边际改善传导至市场端仍需时间，在债务压顶之下，当前房企的主旋律依然是跑量回款。

值得一提的是，武汉楼市依然经受了考验，截至目前，2021年武汉住房成交总量已经超过2020年全年，市场不断回归理性，刚需自住成为消费主力，性价比高的品牌企业，赢得了更多市场份额。区域冷热不均、企业和项目表现截然不同，已经成为新常态。展望第四季度，在房企业绩冲刺压力下，以价换量仍将持续，也将助力市场维持供销两旺势头。

关键词： 去化率 以价换量 房地产 销售业绩