2022中国房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会（华东）”成功举办

11月23日，中指研究院在上海成功举办“2022中国房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会(华东)”。

中指观点

短期房地产市场预计延续调整，政策已边际修复但需时间传导到销售端;长期需求仍在，更需把握结构性市场机会。

(1)预计短期内楼市调整趋势不改。预计11-12月，全国销售规模将继续回落，房价涨幅进一步收窄，新开工面积下降态势难改，开发投资增速回落。部分城市存在边际修复预期但政策环境仍较为严格。

(2)近期地产信贷已实质性改善，但传导到楼市尚需时间。9月底以来“稳地价、稳房价、稳预期”，央行不断释放信贷边际改善倾向。房地产合理的资金需求正在得到满足。

(3)房地产税试点低税率、有免征是共识，但需关注试点城市短期需求端影响。房地产税征收影响需求预期，试点城市短期销售量价均可能调整，但长期影响中性。

(4)长三角区域经济增长动能强劲，楼市长期健康发展具备韧性支撑。长三角多数城市GDP增长较快。虽受2020年疫情影响，长三角的经济增长动能犹在，且楼市发展具备韧性。从城市群的发展格局上愈发围绕强一二线城市及都市圈核心成员城市。受大环境影响，长三角楼市短期存调整压力，中长期具改善型需求支撑。不同能级城市的住宅、土地市场出现较为明显的分化趋势。

房企观点

房地产企业需要更加注重打造自身品牌价值，投资回归价值主义和长期主义。未来房企经营业态或将更加综合、复合化，因此需要多维度持续提升内功。当前时点下可适当关注收并购机会。

(1)房地产企业需要更加注重打造自身品牌价值，投资回归价值主义和长期主义。未来的市场周期波动不断缩短，房企需要回归经营的本质来看待债务杠杆。从城市价值的判断上需要回归本质，尊重市场客观规律，未来对于城市的研究以及客户的研究愈发重要。

(2)未来房企经营业态或将更加综合、复合化。以往很多开发企业的经营模式是以单一住宅为主，相比之下，很多多业态复合经营的地产开发商(商业不动产、酒店地产、商业写字楼、产业园区、物流和数字园区等)的资产属性和资产价值以及资产结构是优于高周转住宅类型开发企业的，长期持有型不仅是压舱石，也是试金石。

(3)开发企业需要多维度持续提升内功。从专业精度上金流、利润和各项财务指标的精算是细节决定成败的关键;从资源深度上需要业内从业机构差异化的获取投资机会和资源，从而以差异化市场竞争带来新的增长的点;从资源转化上头部企业已着手布局产业孵化，自带产业与政府沟通，为地块赋能创造价值。

(4)当前时点下可适当关注收并购机会。同业间可在区域投资、融资渠道、合作开发等方面加强交流合作，拓展收并购机会，降低承债压力的同时寻求共同发展。

金融机构观点

行业运行逻辑、信用创造机制均有所改变。当前基本面角度库存处相对低位，资金面角度供给侧调控效果显现。当前市场环境下，政策创新尚有空间。

(1)从基本面角度，当前库存处相对低位，但2022年楼市难见V型反转。本次房地产周期预计持续较长，开工、竣工、投资同步下调的现象历史罕有。

(2)房地产行业信用创造机制已发生转变，房地产领域REITs及股权投资或有较大发展空间。一方面是对房价预期的转变影响抵押品的价值的评估，另一方面更加关注主体信用。通过REITS可以实现长短钱置换，通过股权的方式形成长期解决方案，也有助于房企解决刚性刚性兑付问题。

(3)从资金面角度，供给侧调控效果叠加显现，房企流动性阶段性承压。一方面是贷款集中度管理提高了融资门槛，另一方面预售资金监管致房企受限资金增加。此外房企项目层面的股权合作导致个别企业的风险被链式放大。

(4)在当前市场环境下，供给侧政策创新尚有空间。当前库存处相对低位，但2022年楼市难见V型反转。本次房地产周期预计持续较长，开工、竣工、投资同步下调的现象历史罕有。以当前核心一二线城市的市场供求关系来看，未来政策需要保持定力，保持市场热度平稳，但从金融防控的角度，“稳地价、稳房价、稳预期”，“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益“，供给侧结构性调整也需要更多的政策创新。

最后中指控股CEO黄瑜女士为本次会议进行了总结发言。本次会议在复盘2021年房地产市场发展逻辑、预判2022年市场变化趋势及分析企业融资环境的同时，更加希望通过经验的交流，观点的分享为各大投资机构及房地产开发企业投融资提供决策参考。本次会议为金融机构与房地产企业搭建了交流平台，进一步促进了双方合作，为行业稳定发展将起到积极作用。

关键词： 中指研究院 房地产 投资策略 房地产税