河南王”承受单一市场之痛建业地产仍然面对严峻的现实

建业集团董事长胡葆森上一次公开谈及业务扩张还在四个多月前。

彼时，他颇具信心地说：“建业人有个梦想，要走出河南，陕西是建业走向大中原、服务大中原的第一站。”当时，郑州“7·20”特大暴雨尚未发生，建业向政府的“求救信”也还没有刷屏，以及随之产生的美元债价格大跌的事件也毫无迹象。

短短几个月时间，事态起了很大的变化。经历期间的股债双杀，建业地产(00832.HK)采取措施不断向市场注入信心。

11月8日，建业支付3.75亿美元回购当日到期的66.75%优先票据;同日，建业还披露在港交所回购200万股，总代价为207.25万港元。

尽管如此，长期将“宝”主要押在河南一省的建业地产仍然面对严峻的现实。

据11月5日建业地产公告披露，10月单月，建业地产取得物业合同销售额29.98亿元，合同销售建筑面积48.63万平方米，这两组数字均同比有超过6成的下跌。

河南一家本土房企人士对记者称：“目前河南很多房地产公司都在变相裁员，不少公司的在建项目都停工了，有公司给了年底50%的裁员指标，本土公司大多数已经不拿地了。”河南地产企业面临的情况正雪上加霜，并且还在加剧，后面的情况可能会更严重。

由于受河南洪灾影响，建业地产此前决定将其2021年合约销售目标由800亿元下调至700亿元，前10月建业地产已完成年度目标约67.15%。以此计算，2021年剩余两月，建业需要平均每月完成超过100亿元的销售额才能完成年度业绩目标。

就相关问题，11月10日，建业地产品牌管理部回应中国房地产报记者表示，7月、8月，河南接连遭遇汛情、疫情的叠加冲击，对建业产生了一定的影响和损失，建业立即进入战时状态，通过管理，精简冗杂的会议，把精力聚焦在业务、回款中来。同时，政府积极帮助建业复工复产，根据“金十条”加快退税和依规缓税、缓缴社会保险费、支持企业技术改造、顺延房地产项目交付期限、加快清理政府欠款等，对公司产生了积极的影响。

调仓偿还美元债

11月8日，建业地产发布公告称，已赎回2021年到期票息6.75%优先票据。该票据于2021年11月8日到期。

建业地产对记者称，该笔还债资金来源于自有资金，系内部资源调拨支付，不影响公司运营及业务资金运作。

向市场注入信心成为建业地产近期的主基调。11月8日，建业地产还披露，其于2021年11月5日在香港交易所回购200万股，占其已发行股份的0.067%，总代价207.25万港币。

此前不久的10月28日，胡葆森或其一致行动人还增持建业地产股份40万股，平均价为每股1.1300港元，共计增持约45.20万港元。在此次增持后，胡葆森或其一致行动人持有建业地产的股份占比从70.02%增加为70.04%。

不断回购、增持的背后，是近期建业地产在股票和债券市场上的跌宕表现。

10月5日，多只房企美元债创下高息地产债8年来最大跌幅。据云锋证券统计，其中，该周建业地产下跌44.09%。

好在建业此后调拨30亿元用以偿还11月到期的美元债，到11月4日，建业地产2025年7月到期美元债势创8月24日以来最大涨幅。

相比债券价格的回暖，今年9月份以来，建业地产的股票价格却一路下跌，截至10月9日已经跌破1港元每股。

在政策和市场的限制下，刚刚过去的10月，建业地产在销售端的表现也欠理想。

10月单月，建业地产取得物业合同销售额人民币29.98亿元，较上月环比下降44.2%，同比减少70.71%;合同销售建筑面积48.63万平方米，同比减少67.57%;每平方米平均销售价格为人民币6166元，去年同期则为6825元/平方米。

此外，截至2021年10月31日止十个月，建业地产已取得物业合同销售总额人民币470.04亿元，同比减少39.37%;总合同销售建筑面积630.69万平方米，同比减少41.86%。

市场的具体表现可以从上述河南本土房企人士的描述中窥见一斑。他告诉记者，因为建业是上市房企，有信披要求，但河南省内其他公司很少披露，但是据其了解的情况来看，很不乐观。“影响因素有很多种，包括融资端全面收紧，银行贷款额度受限，房贷利率上浮，客户支付能力下降等。”下半年河南洪水、疫情综合产生的影响也很大，仅郑州就有超过40万辆车受损，对地产行业的影响不言而喻。

本土龙头承压单一市场风险

资料显示，截至目前，建业地产董事长胡葆森旗下，已经拥有建业地产、筑友智造科技(0726.HK)、建业新生活(9983.HK)、中原建业(09982.HK)四家港股上市公司，围绕地产主业，实现从投资开发到智能建造，从代建服务到物业服务的全产业链资本布局。

不过，今年9月，由7.20郑州暴雨事件作为起因，从而产生的一封由建业地产向政府请求救援的报告，在市场引发波澜。

受到这份报告的影响，9月9日，建业地产2022年8月到期票息6.875%的美元票据,每1美元的面值买价，跌到了4.4美分-81.2美分，创下了自2020年3月以来的新低。

此外，建业地产2023年11月到期票息7.9%的票据，每1美元面值买价，也下跌到3.5美分-69.6美分。紧接着，穆迪和标普就分别下调了公司评级至“负面”。

记者梳理资料发现，建业地产是较为依赖海外融资的，在其2021年上半年283亿元有息负债中,优先票据达到183.80亿元,即有息负债中境外债占比高达65%。

此外，长期深耕一个区域的影响也在逐渐显现。作为河南本土的龙头房企，建业地产以郑州为大本营，长期深耕河南市场。

从2002年启动省域化战略，到2019年实现全省县级城市全覆盖，建业完成了省、市、县、镇、村五级市场的联动，并凭一省之力，实现了千亿销售。

截至2020年底，建业地产在建项目总面积为3265.4万平方米，在建项目180个，其中177个位于河南;全年销售1026亿元，在河南市场占有率为10.78%，位居第一。

对于市场的近期情况，郑州一位地产业内人士在受访时称，“我所接触的市场情况来看，几乎都是哀鸿遍野，十月份之后的房地产市场似乎更加艰难，今年能不能过了这个冬天都不好说。”

从负债比例来看，建业地产的表现也不容乐观。截至2021年6月底，建业地产资产负债率高达92.10%，较2020年底上升了1个百分点，且2014年以来一直在80%以上、2019年以来更是持续居于90%以上。

截至2021年6月，建业地产净负债率92.6%，剔除预收款后的资产负债率为87.2%，非受限现金短债比为1.93，仍然踩中一道红线归为“黄档”。