部分城市房贷利率整体下调 成交量止跌回升 楼市转折点来了?

据某业内机构监测结果，10月监测的90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点。数据显示，10月90城中20个城市房贷利率出现下调，其中14个城市首套利率下降，14个城市二套房贷利率下降，重合的9个城市首套、二套房贷利率均下调。下调城市包括深圳、广州、中山等珠三角城市，无锡、湖州等长三角城市，除了广州、深圳外，其他多是三四线城市。

在放款周期方面，该机构指出，10月90城房贷平均放款周期为74天，较上月有所延长。不过，从局部城市看，上海、芜湖、南宁、烟台、郑州、株洲等城市放款周期较9月有所缩短。

此外，中指研究院指出，9月国家统计局披露的全国商品房销售数据降幅有所收窄。9月受楼市政策调控持续发力影响，全国商品房销售面积、销售额分别下降13.2%和15.8%，连续两个月保持两位数下降，降幅较上月小幅收窄。1-9月，全国商品房销售面积和销售额累计同比增幅继续收窄。各地区中，中部和东部地区商品房销售面积累计增速均超13%，但较前8月累计同比增幅分别收窄4.8和4.7个百分点。

近期，部分城市住宅成交量也出现止跌回暖势头。9月持续创下二手房网签量历史新低的的深圳，在进入10月后有所改善。据深圳市房地产中介协会数据，10月4日-10日，深圳市二手房(含自助)网签量305套，环比小幅回升0.7%。10月11日-17日，深圳市二手房(含自助)网签量447套，环比小幅回升46.6%。深房中协预计，随后市场网签量将会回升至平稳水平。

对于10月房贷利率下降的监测结果，机构认为，9月底以来央行多次释放积极信号，预计四季度住房信贷的投放将回归“平稳有序”，对首套置业客群、卖一买一的改善客群予以保障和支持。一方面房贷利率下调的城市范围将扩大，另一方面放款周期将有所缩短。

从政策端看，在9月24日的央行货币政策委员会2021年第三季度例会提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。多地也在近期因城施策，通过加快预售资金返还、降低房企拿地成本等政策以及出台“限跌令”等举措，意在防范市场过快降温。

苏宁金融研究院宏观部副主任陶金对证券时报记者表示，在稳信用货币政策背景下，房地产供给和需求两端放松的迹象出现。需求端房贷额度放宽、利率下降，供给端则在“三条红线”和房贷集中度的框架下放宽了窗口指导，进行正常的房贷审批和风控管理。在此背景下，房地产市场的刚需仍然较为强劲，在购房端进行边际放松，可能会释放一部分刚需，市场交投可能会较前期更为活跃，同时部分城市下跌的趋势将有所反转。

陶金认为，“房住”政策放松所释放的需求不可忽视，可能会影响房地产下行周期的幅度。不过，由于“房住”本身不具有金融的加杠杆和放大效应，很难从本质上改变房地产总体周期方向。

关键词： 销售额 资金返还 合法权益 周期方向